ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Das Verfahren betrifft Wohnungseigentum Nr. B.5.1 im Gebäudeteil Sophie-Charlotten-Straße 115 in Berlin-Charlottenburg nebst 1.201/100.000 Miteigentumsanteil am Baugrundstück Flst. 1234 und 415/100.000 am Gartengrundstück Flst. 1239. Amtlich ausgewiesen sind ein Gesamtverkehrswert von 470.000,00 EUR sowie Teilwerte von 443.000,00 EUR für die Wohnung und 27.000,00 EUR für den Gartengrundstücksanteil. Das Gutachten stellt klar, dass der Verkehrswert ohne Berücksichtigung der Belastungen aus Abt. II ermittelt wurde. Die Wohnung umfasst 80.47 qm Wohnfläche nach der im Verfahren zugrunde gelegten Mietvertragsangabe. Das Gutachten nennt zusätzlich eine eigene Ermittlung von ca. 76.09 qm und behandelt die Abweichung als noch vertretbar. Belegt ist eine Vermietung zu Wohnzwecken seit Anfang 2017, unbefristet und ungekündigt. Die Nettokaltmiete beträgt 1.046,11 EUR monatlich; eine marktübliche Miete wird nur qualitativ als höher angesprochen, aber nicht beziffert. Daraus ergibt sich auf Basis des Verkehrswerts eine aktuelle Bruttorendite von rund 2,67 %. Baulich beschreibt das Gutachten einen nach Umbau und Instandsetzung 2013 bis 2016 modernisierten, insgesamt zufriedenstellenden bis guten Zustand. Für die Wohnung werden keine wesentlichen Mängel festgestellt; genannt werden vor allem die fehlende Freisitzfläche, kein zugewiesener Kellerraum sowie nur übliche Gebrauchsspuren im Gebäude. Die Haustechnik ist zeitgemäß, unter anderem mit Fernwärme, zentraler Warmwasserbereitung, Aufzug, erneuerten Leitungen, Holz-Isolierglasfenstern sowie moderner Sanitär- und Küchenausstattung. Ein Energieausweis wird im vorliegenden Text nicht nachgewiesen. Zur Besichtigung ist festzuhalten: Der erste Termin am 14.08.2025 blieb ohne Zugang zum Sondereigentum, der Folgetermin am 17.09.2025 ermöglichte dann die Innenbesichtigung durch die Mieterin. Auch die allgemeinen Bereiche und Freiflächen waren zugänglich. Nicht zerstörend prüfbare Bereiche sowie Funktionsprüfungen technischer Anlagen wurden nicht vertieft geprüft; verdeckte Mängel können daher nicht ausgeschlossen werden. Rechtlich ist das Objekt belastet durch zahlreiche Grunddienstbarkeiten, Baulasten und eine § 1010 BGB-Vereinbarung für das Gartengrundstück. Hinzu kommen ein Zwangsverwaltungsvermerk, der Zwangsversteigerungsvermerk sowie eine Eintragung, wonach Verfügungen nur mit Zustimmung des vorläufigen Insolvenzverwalters wirksam sind. Für einen Bieter sind deshalb vor allem Grundbuch, Teilungserklärung, WEG-Protokolle, Mietvertrag, Rücklagenstand, Flächenabweichung und die konkrete Reichweite der Rechte und Baulasten vor Zuschlag zu klären.