ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Das Objekt ist eine Eigentumswohnung Nr. 22 in einem Mehrfamilienhaus in der Fredericiastraße 2, Berlin-Westend, die im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert wird. Der amtliche Verkehrswert beträgt 144.000,00 EUR. Die Wertermittlung erfolgte mittels Vergleichswertverfahren auf Basis von 7 Kauffällen aus dem ersten Halbjahr 2025, angepasst an objektspezifische Merkmale. Ein werterhöhendes besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal (boG) in Höhe von 878,83 EUR wurde für die anteiligen Erträge aus der Vermietung von Tiefgaragenstellplätzen berücksichtigt. Die Wohnung Nr. 22 befindet sich im 4. Obergeschoss hofseitig und hat eine Wohnfläche von ca. 33,60 m². Sie besteht aus zwei Zimmern (ursprünglich ein Zimmer, unterteilt), Küche, Diele, WC/Bad und einem Wintergarten. Das Wohnungseigentum ist bezugsfrei, da es vom Schuldner eigengenutzt wird. Eine marktübliche Miete wurde im Gutachten nicht explizit ausgewiesen. Das monatliche Wohngeld beträgt 343,00 EUR. Der bauliche Zustand der Wohnung ist, abgesehen von einem Schimmelbefall im hinteren Bereich, weitestgehend normal. Die Ausstattung des Bades ist einfach, Einbauschränke sind veraltet. Die Gesamtanlage, Baujahr 1931, befindet sich in einem normalen, leicht ungepflegten Zustand, wobei die Hofseite kürzlich wärmegedämmt und saniert wurde. Augenscheinliche Feuchtigkeitsschäden im Gebäudeeingang sind bekannt. Ein Energieausweis liegt aufgrund des Denkmalschutzes nicht vor, der energetische Zustand wird als mäßig bis normal eingeschätzt. Der Sachverständige hatte Zugang zur Wohnung, zum Treppenhaus und zu den Außenanlagen. Es wurden jedoch keine Untersuchungen auf versteckte Mängel, Altlasten, Kampfmittel oder Schädlinge durchgeführt. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft. Die materielle Legalität der Bebauung wurde unterstellt. Die Wohnflächenberechnung erfolgte rechnerisch ohne erneutes Aufmaß und kann von Normen abweichen. Das Gebäude steht unter Denkmalschutz, was als wertneutral angenommen wurde. Das Baulastenverzeichnis ist eintragungsfrei. Die WEG vermietet 8 Tiefgaragenstellplätze, wovon der Eigentümer anteilig profitiert. Die Erhaltungsrücklage für die Wohnung betrug 2023 rund 1.587 EUR. Es bestehen keine bekannten Sondernutzungsrechte für die Wohnung.