TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Das Amtsgericht Charlottenburg versteigert zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft eine Eigentumswohnung (Nr. 51) mit Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum in Berlin-Charlottenburg. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 263.000,00 EUR. Die Wertermittlung erfolgte im Vergleichswertverfahren zum Stichtag 07. Januar 2026, wobei der Wert pro Quadratmeter Wohnfläche bei rund 3.910 EUR liegt. Das Objekt ist Teil eines größeren Grundstücks mit einer Gesamtfläche von 7.822 m², wobei der Miteigentumsanteil der Wohnung 149/10.000 beträgt, was einem rechnerischen Grundstücksanteil von 116,55 m² entspricht. Die Wohnung Nr. 51 verfügt über eine Wohnfläche von 67,26 m² und umfasst drei Zimmer, Küche, Diele mit Kammer, Bad und Balkon. Sie ist laut Gutachten bezugsfrei und nicht vermietet, wobei Mobiliar vorhanden ist und eine Nutzung zu Wohnzwecken durch den (Mit-)Eigentümer erfolgte oder sie leer steht. Eine marktübliche Miete wurde im Gutachten nicht explizit ausgewiesen, was eine detaillierte Ertragsanalyse erschwert. Das monatliche Wohngeld beträgt 342,23 EUR warm, inklusive einer Erhaltungsrücklage von 7,24 EUR. Das Gebäude aus dem Baujahr ca. 1959 wird als baualtersgerecht gut und die Wohnung als durchschnittlich im Zustand beschrieben. Modernisierungen umfassen eine Dachsanierung (2023), die Erneuerung von Schmutzwasserleitungen (2025) und erneuerte Fenster. Ein Energieverbrauchsausweis vom August 2018 weist einen Kennwert von 102,60 kWh/(m²a) aus, was einer guten Effizienz entspricht. Augenscheinlich ist eine Vollwärmedämmung an der Fassade vorhanden. Bauliche Mängel, die über das baualterstypische Maß hinausgehen, wurden nicht gesondert bewertet. Der Sachverständige hatte teilweisen Zugang zum Objekt, konnte die Wohnung Nr. 51 und den Kellerraum K 49 von innen besichtigen, jedoch nicht das Dach und die übrigen Hauseingänge. Technische Prüfungen bezüglich Standsicherheit, Schall- und Wärmeschutz, Schädlingsbefall oder Rohrfraß wurden nicht durchgeführt. Die Bewertung erfolgte auf Basis von Unterlagen, behördlichen Auskünften und der teilweisen Ortsbesichtigung. Eine Untersuchung auf Altlasten fand nicht statt, Belastungsfreiheit wurde unterstellt. Im Grundbuch sind neben dem Zwangsversteigerungsvermerk weitere Rechte wie Dienstbarkeiten und Reallasten eingetragen, die jedoch als geringfügig für die Bewertung einer Eigentumswohnung erachtet wurden. Die Teilungserklärung regelt die Nutzung der Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken, wobei eine anderweitige Nutzung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Die angesammelte Instandhaltungsrücklage der WEG betrug Ende 2024 ca. 384.000 EUR, und größere Sonderumlagen werden aktuell nicht erwartet. Vor einem Gebot sollten die vollständigen WEG-Unterlagen und der tatsächliche Zustand der nicht besichtigten Gebäudeteile eingehend geprüft werden.