ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Das Amtsgericht Köpenick versteigert im Wege der Zwangsvollstreckung eine Eigentumswohnung mit Keller in Berlin-Adlershof. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 122.000 €. Die Wertermittlung erfolgte auf Basis des Vergleichswert- und Ertragswertverfahrens, wobei beide Verfahren gleich gewichtet wurden. Es wurden verschiedene Wertminderungen berücksichtigt, darunter ein pauschaler Minderertrag von 2.000 € aufgrund der aktuellen Miete unter Marktniveau und ein pauschaler Ansatz von 500 € für die Behebung von Schäden. Eine weitere geringe Minderung von 40 € resultiert aus einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit im Grundbuch. Die Wohnung im Erdgeschoss der Wassermannstraße 52 verfügt laut Mietvertrag über eine Wohnfläche von 50,90 m² (laut Aufmaß 50,20 m²), bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Bad und Flur sowie einem Balkon. Sie ist vermietet, wobei die aktuelle Nettokaltmiete 345 € monatlich (4.140 € jährlich) beträgt. Die marktübliche Miete wird auf 400 € monatlich (4.800 € jährlich) geschätzt, was ein Mietdelta von 55 € monatlich ergibt. Das monatliche Hausgeld beläuft sich auf 168 €. Das Mehrfamilienhaus wurde ca. 1928 erbaut und 1997 saniert/modernisiert. Die Wohnung befindet sich in einem mittleren Zustand mit tlw. verschlissenen Belägen und leichten Verschleißerscheinungen im Bad. Das Gemeinschaftseigentum weist leichten Algen- und Moosbefall an der Fassade sowie leichte Verschleißerscheinungen im Treppenhaus auf. Im Keller wurde Rattenbefall berichtet. Eine Gas-Zentralheizung ist vorhanden, und ein Energieausweis von 2023 liegt vor. Der Gutachter konnte die Wohnung von innen besichtigen und aufmessen. Auch das Gemeinschaftseigentum wie Keller und Treppenhaus wurde besichtigt, der Heizungsraum war jedoch verschlossen. Technische Funktionsprüfungen (z.B. Heizung, Fenster) wurden nicht durchgeführt. Aussagen zu Baugrundverhältnissen und verdeckten Mängeln basieren auf Annahmen oder Augenschein. Baulasten wurden im Kosteninteresse nicht abgefragt. Neben dem Zwangsversteigerungsvermerk ist eine Zwangsverwaltung anhängig. Die Zustimmung des Wohnungseigentumverwalters zur Zuschlagserteilung ist erforderlich. Ein erhebliches Risiko stellt die Tatsache dar, dass die Mieterin schwerbehindert ist, was den Kündigungsschutz erhöht und eine Eigenbedarfskündigung erschwert. Dies muss bei der Gebotsfindung und der Investitionsstrategie berücksichtigt werden.