ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist eine Eigentumswohnung Nr. 1.08 im 2. Obergeschoss eines 2020/21 erbauten Wohn- und Geschäftshauses in Berlin-Charlottenburg. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 430.000 €. Die Wertermittlung erfolgte primär über das Vergleichswertverfahren, wobei ein vorläufiger Vergleichswert von 8.000 €/m² angesetzt wurde, der durch verschiedene Abschläge auf den finalen Verkehrswert führte. Der Miteigentumsanteil beträgt 12/1.000 an einem 2.015 m² großen Grundstück, was einem rechnerischen Grundstücksanteil von ca. 24,18 m² entspricht. Die Wohnung hat eine überschlägige Wohnfläche von 66 m² und besteht laut Aufteilungsplan aus 2½ Zimmern, Küche, Bad, Flur und Balkon, zuzüglich eines Kellerraums Nr. K 1.08. Die Wohnung ist laut Auskunft vermietet, jedoch wurden keine Mietverträge oder Konditionen zur Verfügung gestellt. Es wird angenommen, dass sich die Vermietung auf die baulich verbundene Wohnung Nr. 1.07 erstreckt. Ein monatliches Wohngeld von 296 € ist bekannt. Das Gebäude befindet sich in gutem bis sehr gutem Bauzustand, die Wohnung selbst wird ebenfalls als in gutem Bauzustand beschrieben. Die Ausstattung umfasst Kunststofffenster mit Dreifachverglasung, Zentralheizung (Fernwärme) mit Fußbodenheizung und einen Personenaufzug. Ein Energieausweis auf Bedarfsbasis ist bis 2031 gültig und weist einen Endenergiebedarf von 82,0 kWh/(m²*a) aus. Eine wesentliche Besonderheit ist die bauliche Verbindung der Wohnung Nr. 1.08 mit der Nachbarwohnung Nr. 1.07, wobei eine eigene Eingangstür fehlt und ein Rückbau für eine Einzelnutzung erforderlich ist. Der Sachverständige konnte am 28.11.2025 einen Ortstermin durchführen und Teile des Gemeinschaftseigentums besichtigen. Ein Zugang zur zu bewertenden Wohnung Nr. 1.08 war jedoch nicht möglich, sodass keine Innenbesichtigung stattgefunden hat. Die Angaben zum Zustand der Wohnung basieren daher auf Unterlagen und Annahmen. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und Untersuchungen auf Altlasten oder Bauschäden fanden nur augenscheinlich statt. Im Grundbuch ist die Zwangsversteigerung eingetragen. Eine Veräußerungsbeschränkung mit Verwalterzustimmung besteht, jedoch nicht im Wege der Zwangsverstreckung. Baulasten sind nicht verzeichnet. Für die Wertermittlung wurden Abschläge für die baulichen Maßnahmen zum Rückbau (ca. 10 %) und für die Unsicherheiten bezüglich Zustand und Vermietung (ca. 10 %) vorgenommen. Vor einem Gebot sollten der tatsächliche Innenzustand, die genauen Kosten des Rückbaus und die Mietverträge detailliert geprüft werden.