ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Das Zwangsversteigerungsverfahren betrifft eine Eigentumswohnung (WE C.5.2) in einem denkmalgeschützten ehemaligen Krankenhauskomplex in Berlin-Charlottenburg. Das Objekt umfasst einen Miteigentumsanteil an einem Wohngrundstück (Flurstück 1234, 2.823 m²) und einen weiteren Miteigentumsanteil an einem Gartengrundstück (Flurstück 1239, 5.493 m²). Der Gesamtverkehrswert wurde auf 690.000,00 EUR festgesetzt, aufgeteilt in 656.000,00 EUR für die Wohnung und 36.000,00 EUR für den Anteil am Gartengrundstück. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, wobei der Gutachter von einer nachhaltig auf das ortsübliche Niveau angehobenen Miete ausgeht. Die Wohnung C.5.2 verfügt über eine Wohnfläche von ca. 122,36 m² und ist als 2-Zimmerwohnung im 5. Obergeschoss bzw. der unteren Dachgeschossebene konzipiert. Sie ist seit etwa 5 Jahren unbefristet und ungekündigt vermietet. Die aktuelle Nettokaltmiete beträgt 1.408,03 EUR pro Monat (entspricht 11,51 EUR/m²). Die vom Gutachter als marktüblich angesetzte Nettokaltmiete liegt bei 1.763,42 EUR pro Monat (entspricht 14,41 EUR/m²), was ein monatliches Mietdelta von 355,39 EUR und ein jährliches Mietdelta von 4.264,68 EUR ergibt. Die aktuelle Bruttorendite liegt bei ca. 2,45 %, die potenzielle Marktmietrendite bei ca. 3,07 %. Der Gebäudekomplex wurde zwischen 2013 und 2016 umfassend umgebaut, modernisiert und instandgesetzt, was einen zufriedenstellenden Unterhaltungszustand ohne wesentliche Instandhaltungsrückstände zur Folge hat. Die Ausstattung umfasst Echtholzparkett, keramische Fliesenböden, dreifachverglaste Holz-Isolierglasfenster, eine Fernwärme-Zentralheizung mit Fußbodenheizung und zentrale Warmwasserversorgung. Es wurden jedoch kleinere Mängel im Gemeinschaftseigentum (Putzschäden, Wandrisse, Kalkauslaugungen) und im Sondereigentum (nicht erneuerter Rauchwarnmelder, nicht zugewiesener Kellerraum) festgestellt. Für die Behebung bauseitiger Mängel in der Wohnung wurden 4.000,00 EUR im Verkehrswert berücksichtigt. Die Ortsbesichtigung der Wohnung C.5.2 erfolgte am 02.10.2025 von innen. Allgemeine Gebäudebereiche, Freiflächen und Teile des Kellergeschosses sowie der Tiefgarage auf Nachbargrundstücken waren ebenfalls zugänglich. Einschränkungen bestehen hinsichtlich der unbekannten Lage des zum Wohnungseigentum gehörenden Kellerraums und des nicht vollständig bekannten Umfangs der Tiefgaragenunterbauung. Technische Anlagen wie Heizung und Elektrik wurden nicht funktionsgeprüft; Angaben zu Baugrund, Altlasten, Bauphysik, Statik, Feuchteursachen und Schädlingsbefall basieren auf Aktenlage oder Annahmen. Das Objekt ist mit zahlreichen Rechten und Belastungen behaftet, darunter 36 Grunddienstbarkeiten am Wohngrundstück und 4 Grunddienstbarkeiten sowie eine schuldrechtliche Vereinbarung am Gartengrundstück. Ein Insolvenzvermerk und vermutlich auch Zwangsverwaltungs- und Zwangsversteigerungsvermerke sind eingetragen. Zudem bestehen Baulasten, die mehrere Grundstücke bauordnungsrechtlich als ein Baugrundstück behandeln. Die Umwandlungsverordnung gemäß § 250 BauGB ist bis 2030 verlängert und kann Mietanpassungen beeinflussen. Vor einem Gebot sollten insbesondere die genauen Auswirkungen der Baulasten und Grunddienstbarkeiten sowie die WEG-Situation und der Mietvertrag detailliert geprüft werden.