ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Das Amtsgericht Charlottenburg versteigert am 14. September 2026 um 10:30 Uhr das Wohnungseigentum Nr. 10 am Kurfürstendamm 132 A in Berlin. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 830.000,00 €. Die Bewertung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, ergänzt durch das Vergleichswertverfahren, da die Rentierlichkeit des Investments im Vordergrund steht und eine kurzfristige Eigennutzung nicht realisierbar ist. Der Verkehrswert wurde ohne Berücksichtigung von Belastungen aus Abteilung II des Grundbuches ermittelt. Ein Instandsetzungsaufwand von 1.000,00 € für die Wohnung wurde wertmindernd berücksichtigt. Das Bewertungsobjekt ist eine 6-Zimmer-Wohnung mit ca. 210,00 m² Wohnfläche im 4. Obergeschoss eines 1896 erbauten Mehrfamilienwohn- und Geschäftshaus-Komplexes. Die Wohnung ist seit dem 01.06.1974 unbefristet vermietet. Die aktuelle Bruttowarmmiete beträgt 1.135,40 €/Monat, woraus sich eine Nettokaltmiete von 999,40 €/Monat (ca. 4,76 €/m²) ergibt. Die ortsübliche Nettokaltmiete für vergleichbare Wohnungen in guter Wohnlage wird auf ca. 8,13 €/m² (ca. 1.707,30 €/Monat) geschätzt, was ein erhebliches Mietlückenpotenzial von ca. 707,90 €/Monat aufzeigt. Dieses Potenzial ist jedoch durch die Kappungsgrenzenverordnung und Mietpreisbremse begrenzt und wurde in der Wertermittlung als Minderertragsphase berücksichtigt. Das Gebäude wurde um 1896 erbaut und in den 1980er Jahren umfassend modernisiert und instandgesetzt, inklusive Dachraumausbau. Zuletzt wurden 2023 die Fassaden saniert und im Frühjahr 2025 die Frisch- und Abwasserstränge erneuert. Der Gebäudekomplex ist insgesamt zufriedenstellend gepflegt. Die Wohnung selbst weist laut Gutachten kleinere Mängel wie Rissbildungen und Abtrocknungsspuren an der Raumdecke auf, die auf vermutete Durchfeuchtungen von einer darüberliegenden Dachterrasse zurückzuführen sind. Ein Energieausweis vom 29.11.2018 liegt vor und weist einen Endenergieverbrauchswert von 99,0 kWh/m²a auf, was als gut bewertet wird. Die Beheizung erfolgt über Fernwärme, die Warmwasserversorgung dezentral über Elektroboiler. Der Gutachter hatte keinen Innenzugang zur Wohnung Nr. 10, da die Mieter nicht angetroffen werden konnten. Die Feststellungen zum Zustand der Wohnung basieren daher auf der Besichtigung allgemeiner Gebäudebereiche, Freiflächen, besichtigter Vergleichswohnungen im Objekt, Aktenlage und Annahmen. Verdeckte Mängel oder Schäden konnten nicht ausgeschlossen werden. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen der Wohnung wurde nicht geprüft. Die Wohnfläche von 210 m² basiert auf einer überschläglichen Ermittlung des Gutachters und dem Kaufvertrag, während eine frühere Zwangsverwaltung 220 m² angab. Im Grundbuch sind eine Verfügungsbeschränkung aufgrund eines vorläufigen Insolvenzverfahrens, ein Zwangsverwaltungsvermerk und ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Verfügungen bedürfen der Zustimmung des vorläufigen Insolvenzverwalters. Baulasten bestehen laut Negativ-Bescheinigung nicht. Für die Fassaden- und Strangsanierung wurde ein WEG-Darlehen aufgenommen, dessen anteilige Raten vom Sondereigentümer zu tragen sind. Das Grundstück liegt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, was mietrechtliche Restriktionen mit sich bringt. Vor dem Zuschlag sollten die vollständigen WEG-Unterlagen, der Mietvertrag und die genauen Auswirkungen der Insolvenz auf das Verfahren geprüft werden.