TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

**Objekt und Lage:** Bei dem angebotenen Zwangsversteigerungsobjekt handelt es sich um das Teileigentum Nr. 3 in einer begehrten, ruhigen Wohnlage von Berlin-Schmargendorf (Salzbrunner Straße 11). Das um 1965 in Massivbauweise errichtete Gebäude befindet sich in einem gepflegten und fortlaufend instand gehaltenen Gesamtzustand. Die Einheit selbst liegt im ersten Obergeschoss rechts direkt über einer Hofdurchfahrt. Sie hat eine Nutzfläche von 40,75 m² und verfügt über ein vorteilhaftes Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz im Carport des gesicherten Innenhofs. Die nähere Umgebung zeichnet sich durch eine hervorragende Infrastruktur sowie eine sehr gute ÖPNV-Anbindung (u. a. S-Bahnhof Hohenzollerndamm) aus (vgl. Gutachten S. 8). **Zustand und Ausstattung:** Das Sondereigentum war ursprünglich als Büroeinheit konzipiert und besitzt daher von Natur aus keine eigene Küche. Es umfasst zwei gut geschnittene Räume mit zeitgemäßem Parkettboden, einen kleinen Flur, einen Abstellraum sowie ein einfaches, gefliestes Duschbad mit Fenster. Ein wesentlicher Aspekt ist, dass die Einheit baulich mit der direkt angrenzenden Wohnung Nr. 2 verbunden wurde und derzeit gemeinschaftlich als Kombination aus Wohn- und Arbeitsraum genutzt wird. Die Beheizung erfolgt über eine zentrale Heizanlage, während die Warmwasserbereitung dezentral über elektrische Durchlauferhitzer gelöst ist. **Rechtliche Aspekte und Risiken:** Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft durchgeführt. Die Räume werden derzeit von einer der Miteigentümerinnen vertragsfrei selbst genutzt. Das größte wirtschaftliche und bauliche Risiko besteht in der physischen Verschmelzung mit der Nachbareinheit. Eine separate und autarke Nutzung ist ohne bauliche Trennung und den nachträglichen Einbau einer Küche nicht möglich. Die Sachverständige beziffert die Kosten für die Wiederherstellung der Trennung im Gutachten nicht explizit, berücksichtigt den Mangel jedoch durch einen Abschlag von 2 % für das Fehlen von Balkon/Loggia und die Einschränkungen (vgl. Gutachten S. 19/20). **Investitionsfazit:** Für strategische Investoren bietet sich hier eine interessante Gelegenheit, insbesondere wenn das Ziel besteht, auch die angrenzende Wohnung Nr. 2 zu erwerben, um ein großzügiges Gesamtobjekt im Berliner Premium-Stadtteil Schmargendorf zu schaffen. Als Solitär-Investment ist das Objekt aufgrund des zwingenden Rückbaubedarfs und der fehlenden Küche nur mit erheblichem Zusatzbudget rentabel zu bewirtschaften. Bieter sollten das Rückbaurisiko und die dafür anfallenden Handwerkerkosten genau einkalkulieren.