ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Die angebotene 3-Zimmer-Eigentumswohnung befindet sich im Erdgeschoss des Vorderhauses der Zinzendorfstraße 4 in 10555 Berlin-Moabit. Die Lage im Bezirk Berlin-Mitte zeichnet sich durch eine sehr dichte, geschlossene Bebauung des frühen 20. Jahrhunderts aus, bietet jedoch mit der Nähe zur Spree (250 m) und zum Großen Tiergarten (1.100 m) attraktive Naherholungsmöglichkeiten. Im Berliner Mietspiegel 2024 ist die Adresse als mittlere Wohnlage klassifiziert. Infrastruktur und Nahversorgung sind durch die Nähe zur Hauptgeschäftsstraße Alt-Moabit (100 m) hervorragend ausgebaut. Das um 1900 errichtete, fünfgeschossige Wohngebäude ist voll unterkellert und wurde 1993 um einen ausgebauten Dachbereich ergänzt. Die zu bewertende Wohneinheit Nr. 1 weist eine Wohnfläche von ca. 75,88 m² auf und ist aufgeteilt in drei Zimmer, Flur, ein Badezimmer und eine Küche. Der Grundriss der Wohnung birgt funktionale Schwächen: Die Küche verfügt über kein eigenes Fenster sowie keinen Außenwandanschluss zur natürlichen Belichtung oder Belüftung und dient zugleich als Durchgangsbereich zu einem der dahinterliegenden Wohnräume. Die WEG wird von einer Gaszentralheizung versorgt; das monatlich zu zahlende Wohngeld beträgt 450,00 €. Ein wesentliches Investitionsrisiko besteht darin, dass der Gutachterin kein Zugang zur Wohnung gewährt wurde. Daher musste ein Sicherheitsabschlag von 15 % auf den Vergleichswert (entspricht -57.355,24 €) vorgenommen werden. Des Weiteren ist das Grundstück im Altlastenkataster Berlin unter der Nummer 16936 als altlastenverdächtige Fläche aufgrund einer historischen Nutzung durch einen Bautenschutzbetrieb registriert. Der tatsächliche Belegungsstatus ist rechtlich ungesichert, wird jedoch im Gutachten fiktiv als leerstehend bewertet. Aus Investorensicht stellt das Objekt eine interessante Einstiegsmöglichkeit in den hochliquiden Berliner Immobilienmarkt dar. Aufgrund der konservativen Einpreisung des Verkehrswerts auf 330.000,00 € unter Berücksichtigung des 15-prozentigen Abschlags für die fehlende Innenbesichtigung bietet sich hier erhebliches Wertschöpfungspotenzial. Bietinteressenten sollten bei der Gebotsabgabe zusätzliche Sanierungskosten für den Innenbereich einpreisen, um das Risiko des unbesichtigten Zustands abzufedern.