TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Das Bewertungsobjekt ist eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von ca. 73,81 m² im 17. Obergeschoss des Wohnhochhauses Leipziger Straße 44 in 10117 Berlin-Mitte. Das Gebäude wurde ca. 1973 in solider Stahlbeton-Skelettbauweise errichtet und verfügt über 25 Geschosse. Die Lage in der City-Ost zeichnet sich durch eine exzellente Infrastruktur, hervorragende Nahverkehrsanbindungen (U-Bahn Spittelmarkt ca. 400 m entfernt) sowie eine erstklassige Nahversorgung aus. Ein besonderes Highlight der Wohnung ist die Ostorientierung, die in Kombination mit der Lage im 17. Obergeschoss eine hervorragende Belichtung und einen spektakulären, weitreichenden Blick über Berlin ermöglicht. Zum Sondereigentum gehört zudem ein separater Abstellraum auf derselben Etage (Gutachten S. 3, 5, 7).\n\nDie gesamte Wohnanlage befindet sich in einem allgemein soliden Erhaltungszustand, allerdings wurden bei der Besichtigung erhebliche Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss dokumentiert, die eine fachgerechte Beseitigung erfordern, um weitere Bausubstanzschäden am Rohbau zu verhindern. Ein gravierender Risikofaktor für Bietinteressenten besteht darin, dass beim Ortstermin am 30.01.2026 kein Zugang zur Wohnung oder zum Abstellraum gewährt wurde. Aus diesem Grund konnte der genaue Erhaltungszustand, die Ausstattung und der Zuschnitt im Inneren nicht überprüft werden. Die Gutachterin hat hierfür bereits einen vorsorglichen pauschalen Abschlag von 10 % (entspricht 49.371,78 €) vorgenommen. Zudem besteht ein WEG-Beschluss aus dem Jahr 2024, der den Rückbau der Wohnungseingangstür verlangt, da diese entgegen den Brandschutzbestimmungen in den Flur hinein aufschlägt (Gutachten S. 5, 6, 17).\n\nRechtlich handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Die Wohnung wird laut schriftlicher Auskunft von einer der Miteigentümerinnen selbst bewohnt. Für den Ersteher bedeutet dies, dass nach dem Zuschlag kein gesetzliches Sonderkündigungsrecht besteht und zur Erlangung des tatsächlichen Besitzes unter Umständen ein formelles Räumungsverfahren eingeleitet werden muss. Darüber hinaus ist das Grundstück unter der Nummer 16906 im Bodenbelastungskataster registriert, was auf historische Nutzungen vor 1900 (Schleifanstalt, Zinngießerei, Zigarrenfabrik) zurückzuführen ist. Ein akuter behördlicher Handlungsbedarf liegt laut Auskunft jedoch nicht vor (Gutachten S. 7, 9, 12).\n\nFazit: Trotz der bestehenden Risiken im Hinblick auf den unklaren Innenzustand und die nötige Räumung handelt es sich um eine hochkarätige Investmentgelegenheit in einer der begehrtesten Lagen Deutschlands. Durch den gerichtlich festgesetzten Verkehrswert von 440.000,00 €, der bereits den Risikoabschlag enthält, bietet sich hier für strategische Investoren ein erhebliches Wertschöpfungspotenzial. Ein erfolgreicher Zuschlag unterhalb des Verkehrswertes kompensiert die kalkulierbaren Risiken überdurchschnittlich gut.