ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Zur Versteigerung steht das Wohnungseigentum Nr. 1 in der Möckernstraße 71 im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg (Gemarkung Kreuzberg, Flur 6, Flurstück 1493/247). Die 4-Zimmer-Wohnung befindet sich im Hochparterre (EG rechts) des fünfgeschossigen Vorderhauses eines ca. 1874 errichteten Mehrfamilienhauses mit insgesamt 40 Einheiten. Die Wohnfläche beträgt ca. 113 m² und umfasst zwei Frontzimmer, ein Hof-Durchgangszimmer mit dahinterliegendem weiterem Zimmer, eine Küche, einen WC-Raum, einen Abstellraum sowie den Eingangsflur. Zur Wohnung gehört ein Kellerraum gemäß Aufteilungsplan. Die Lage zeichnet sich durch eine sehr gute Infrastruktur in der Tempelhofer Vorstadt nahe dem Viktoriapark und dem Bergmannkiez aus. Das Gemeinschaftseigentum präsentiert sich in einem normalen Erhaltungszustand mit zeitbedingten Witterungs- und Abnutzungsspuren. Eine Altbausanierung und Modernisierung erfolgte ca. 1980–1982, ergänzt durch spätere Einzelmaßnahmen wie den Balkonanbau am Hinterhaus (1997). Die Beheizung erfolgt über eine Gas-Zentralheizung (Baujahr ca. 2002). Da die Wohnung selbst nicht von innen besichtigt werden konnte, sind die Beschaffenheit der Installationen sowie der Ausstattungszustand von Küche und Bad unbekannt. Der Gutachter hat hierfür vorsorglich einen pauschalen merkantilen Reparaturrückstau von 10.000 € in Ansatz gebracht. Rechtlich ist das 1.197 m² große Grundstück frei von wertmindernden Eintragungen in Abteilung II. Das Objekt liegt jedoch im förmlich festgelegten Erhaltungsgebiet Hornstraße (soziale Erhaltungsverordnung / Milieuschutz), was bauordnungsrechtliche Genehmigungsvorbehalte bei Modernisierungen mit sich bringt. In der WEG wurden 2023 Sonderumlagen von 115.000 € für eine Dachsanierung beschlossen; Angaben zur aktuellen Instandhaltungsrücklage und zum laufenden Hausgeld liegen nicht vor, es bestehen jedoch Hausgeldrückstände einzelner Miteigentümer. Der Verkehrswert wurde vom Gutachter im maßgeblichen Vergleichswertverfahren auf 688.000 € festgesetzt (Vergleichswert bereinigt 688.123 €, hilfsweise Plausibilisierung über Ertragswert 283.162 €). Kaufinteressenten sollten bei der Gebotskalkulation unvorhersehbare Innenrenovierungskosten sowie mögliche Räumungsrisiken wegen unklarer Nutzerverhältnisse vor Ort berücksichtigen.