ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Versteigert wird ein Wohnungserbbaurecht (46/10.000 Miteigentumsanteil) an der Liegenschaft Rubensstraße 53, 12157 Berlin (Ortsteil Schöneberg). Die Liegenschaft ist Teil einer fünfgeschossigen Wohnanlage aus dem Ursprungsbaujahr ca. 1930 auf einem 19.979 m² großen Grundstück. Das Sondereigentum Nr. 52 umfasst eine 2-Zimmer-Wohnung im 4. Obergeschoss links mit ca. 63 m² Wohnfläche, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, gefliestem Bad und Flur. Zur Einheit gehören das Sondernutzungsrecht am Keller K57 sowie an der noch nicht ausgebauten Dachbodenfläche Nr. 52 im Dachgeschoss mit ca. 75 m² Grundfläche (über Rubensstraße 55 erreichbar). Die Beheizung erfolgt über Fernwärme. Das Wohnumfeld weist eine mittlere Wohnlagequalität auf. Während die Nahversorgung und die Anbindung an den ÖPNV (S-Bahnhof Friedenau in 350 m Entfernung) überzeugen, ist die Straßenlage durch Durchgangsverkehr und Zubringerverkehr zur Stadtautobahn A103 emissionsbelastet. Das Gebäude befindet sich in einem soliden bis altersgemäß gebrauchten Zustand mit Farbschäden an Holzbauteilen. Die Wohnung verfügt über keinen Aufzug und keinen Balkon. Die bauliche Gesamtanlage ist als Einzeldenkmal ('Siedlung Grazer Damm') geschützt, was strenge gestalterische Vorgaben bedingt; bauliche Veränderungen der Dachhaut für Terrassenaustritte sind laut Verwalterangabe nicht genehmigungsfähig. Rechtlich handelt es sich um ein bis zum 10.11.2105 laufendes Erbbaurecht. Die Erbbauzinsreallast in Abt. II Nr. 1 (Erbbauzins 379,36 € p.a. mit Wertsicherungsklausel, Barwert 19.800,00 €) ist als voraussichtlich bestehen bleibendes Recht ausgewiesen. Zur Zuschlagserteilung ist die Zustimmung der Grundstückseigentümerin erforderlich. Weder Wohnung noch Dachboden konnten von der Gutachterin von innen besichtigt werden, da der Zutritt verweigert wurde. Die Wohnung wird daher als vermietet unterstellt, konkrete Mietverträge oder Erträge sind nicht bekannt. Der gutachterlich festgesetzte Verkehrswert für das fiktiv lastenfreie Wohnungserbbaurecht beläuft sich auf 210.000,00 €, ermittelt im Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung von pauschalen Abschlägen für fehlende Innenbesichtigung, fehlenden Aufzug, Denkmalschutz und fehlenden Balkon. Das Objekt eignet sich vor allem für erfahrene Investoren, die Nachverhandlungspotenziale beim Ausbau des Dachbodens nutzen und das Miet- sowie Genehmigungsrisiko tragen können.