ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bielefeld, Nordrhein-Westfalen

Das zu versteigernde Objekt befindet sich in der Rheinallee 117 im südöstlichen Bielefelder Stadtteil Sennestadt, etwa 14 km vom Bielefelder Stadtkern entfernt. Es handelt sich um die 2-Zimmer-Eigentumswohnung Nr. 32 mit einer Wohnfläche von ca. 44 m² im fünften Obergeschoss (rechts) eines im Jahr 1966 erbauten, achtgeschossigen Mehrfamilienhauses mit insgesamt 48 Wohneinheiten. Zur Wohnung gehört ein Kellerabteil sowie die Garage Nr. 3 (Teileigentum). Die Mikrolage bietet eine gute Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Ärzten im Umkreis von zwei Kilometern sowie einer Bushaltestelle in direkter Nähe (ca. 100 m). Die Wohnlage wird als normal eingestuft, wobei Lärmimmissionen durch den Straßenverkehr zu berücksichtigen sind. Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums wird im Gutachten des Sachverständigen Christian Kühn als unterdurchschnittlich beschrieben. Größere Modernisierungen liegen teils weit zurück (Fenster ca. 1990, Fahrstuhl 2005, Heizung 2017). Da dem Gutachter kein Zutritt zur Wohnung gewährt wurde, basiert die Beschreibung des Sondereigentums auf Altakten und typischen Merkmalen der Baualtersklasse. Demnach ist von einer einfachen und nicht mehr zeitgemäßen Ausstattung auszugehen. Die Wohnung steht aktuell leer, verfügt über keinen Stromzähler (ausgebaut) und ist in diesem Zustand nicht bewohnbar. Zudem besteht ein erheblicher Instandhaltungsstau, der unter anderem den Wärmeschutz, die Elektroanlage, die Sanitärbereiche sowie Putzschäden an der Fassade umfasst. Das Objekt birgt erhebliche rechtliche und technische Risiken. Ein wesentlicher Mangel ist die ungeklärte Nachfolgeregelung der Heizungsversorgung ab Oktober 2027, da der bestehende Wärme-Contracting-Vertrag mit den Stadtwerken Bielefeld zu diesem Zeitpunkt ausläuft. Ein weiteres rechtliches Risiko stellt die Zuordnung des Kellerraums dar: Der aktuell von den Bewohnern genutzte Kellerraum entspricht laut Gutachten nicht dem rechtlich im Aufteilungsplan zugeordneten Kellerabteil. Das Objektrisiko wird daher insgesamt als erhöht eingestuft. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von insgesamt 64.000 € (Wohnung: 55.000 €, Garage: 9.000 €) erscheint das Objekt auf den ersten Blick preisgünstig. Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung und der unklaren Sanierungskosten ist ein Kauf jedoch mit erheblichen Risiken verbunden. Investoren müssen mit signifikanten Zusatzinvestitionen für die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit, die Erneuerung der Elektrik sowie mögliche Umlagen für das Gemeinschaftseigentum rechnen. Das Objekt eignet sich daher ausschließlich für erfahrene, kapitalstarke Investoren, die die Sanierung in Eigenregie steuern können.