ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bielefeld, Nordrhein-Westfalen

Das angebotene Versteigerungsobjekt ist eine großzügige 5-Zimmer-Eigentumswohnung im Dachgeschoss (rechts) eines denkmalgeschützten, historischen Fachwerkhauses (ehemalige 'Alte Apotheke') an der Beckhausstraße 260 im beliebten Bielefelder Stadtbezirk Schildesche. Das Gebäude wurde um das Jahr 1800 errichtet, ist unterkellert und präsentiert sich als charakteristisches Baudenkmal. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 112,49 m², verteilt auf fünf Zimmer, Küche, Bad, Diele und Abstellraum. Ein besonderer Pluspunkt ist das zugeordnete Sondernutzungsrecht an dem PKW-Stellplatz Nr. ST 11, was den Stellplatzmangel in dieser ansonsten angespannten Parklage abmildert. Die Infrastruktur der Umgebung ist hervorragend; alle Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie die Stadtbahnlinie 1 sind in wenigen Gehminuten erreichbar. Der bauliche Zustand des Gesamtobjekts wird äußerlich als gepflegt beschrieben. Es sind jedoch Schäden am Gemeinschaftseigentum wie Rissbildungen im Eingangsbereich und Putz- bzw. Fassadenschäden dokumentiert. Da die Wohnung für den Sachverständigen nicht zugänglich war, beruht die Bewertung des inneren Zustands auf Annahmen und Aktenlage. Die Beheizung erfolgt dezentral über eine Gastherme aus dem Jahr 2008. Ein Energieausweis lag für die Wertermittlung nicht vor, was im Altbaubereich und bei Denkmalschutzobjekten jedoch häufig vorkommt. Das monatliche Hausgeld beträgt laut WEG-Verwalter 633,00 €, wobei eine Instandhaltungsrücklage für das Gesamtobjekt in Höhe von ca. 15.800 € gebildet ist. Zu den rechtlichen Besonderheiten gehören neben dem Denkmalschutz für das Gebäude und die Gartenflächen eine Abstandsflächenbaulast auf dem Flurstück 474 sowie in Abteilung II eingetragene Veräußerungsverbote nach § 111h StPO zugunsten des Freistaats Bayern. Letztere stehen im Zusammenhang mit strafrechtlichen Sicherungsmaßnahmen und bedürfen vor dem Gebot einer genauen Prüfung hinsichtlich ihrer Löschung im Versteigerungsverfahren. Fazit für Investoren: Das Objekt bietet aufgrund des historischen Charmes, der gefragten Wohnungsgröße und der starken Lage in Schildesche erhebliches Potenzial für Eigennutzer oder als Premium-Vermietungsobjekt. Der festgesetzte Verkehrswert von 285.000 € erscheint im Marktvergleich attraktiv. Demgegenüber steht jedoch das erhebliche Bieterrisiko durch die fehlende Innenbesichtigung. Ein Sicherheitsabschlag für eventuellen inneren Sanierungsstau sollte im persönlichen Maximalgebot unbedingt einkalkuliert werden.