ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bonn, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist eine Eigentumswohnung Nr. 14 im Dach- und Turmgeschoss eines beidseitig angebauten Wohn- und Geschäftshauses in Bonn-Castell. Das Gebäude wurde ursprünglich 1983 erbaut und 1994 umgebaut und erweitert. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 1.200.000 €. Die Wertermittlung erfolgte zum Stichtag 13.11.2023 durch ein Kurzgutachten, dessen vollständige Fassung beim Amtsgericht Bonn einsehbar ist. Der Gutachter hat einen pauschalen Minderungsabschlag von 475.000 € für Mängel und Bauschäden im Sonder- und Gemeinschaftseigentum berücksichtigt, der jedoch nicht den tatsächlichen Sanierungskosten entspricht. Die Wohnung erstreckt sich über zwei Wohnebenen (Dach- und Turmgeschoss) und verfügt über eine Wohnfläche von rund 270 m². Zum Wohnungseigentum gehört ein Abstellraum im Kellergeschoss. Die Wohnung ist zum Wertermittlungsstichtag leerstehend, es bestehen keine Mietverhältnisse. Der marktübliche Mietertrag wird vom Gutachter auf 15,00 €/m² Wohnfläche geschätzt, was einer potenziellen Jahresmarktmiete von 48.600 € entspricht. Der Zustand der Wohnung ist stark sanierungsbedürftig. Ein Leitungswasserschaden führte zur Entkernung des rückwärtigen Bereichs (Schlafzimmer, Bäder) im Dachgeschoss. Es wurden teilungsplanwidrige Nutzungen festgestellt und Absturzsicherungen an bodentiefen Fenstern und Terrassenbrüstungen fehlen teilweise. Im Gemeinschaftseigentum besteht ein erheblicher Unterhaltungsstau an Dachflächen, Balkon-/Terrassenabdichtungen, Fassade, Fensteranlagen und dem Aufzug. Für den Neuausbau des Sondereigentums kalkuliert der Gutachter grob 450.000 € bis 600.000 €. Der Sachverständige konnte das Objekt am 13.11.2023 besichtigen, hatte jedoch nur teilweisen Innenzugang. Der Kellerabstellraum war nicht zugänglich, und die Funktionsfähigkeit von Klimasplitgeräten, Küchenaufzug, Raffstoreanlagen und offenem Kamin wurde nicht überprüft. Die Beurteilung nicht sichtbarer Gebäudeteile basiert auf Annahmen. Das Gutachten stellt kein Bausubstanz- oder Bauschadensgutachten dar, und weitere Schäden bei Sanierungsmaßnahmen sind nicht auszuschließen. Im Grundbuch ist ein Versteigerungsvermerk vom 10.01.2023 eingetragen. Die WEG betreibt eine Müllabwurfanlage ohne nachgewiesene Genehmigung. Zukünftige Sonderumlagen für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums werden erwartet. Ansprüche des Sondereigentümers aus Wasserschaden und Terrassensanierung wurden von der WEG abgegolten, sodass der Ersteher keine diesbezüglichen Forderungen an die Gemeinschaft hat. Vor dem Zuschlag sind die vollständigen WEG-Unterlagen, insbesondere Protokolle und Wirtschaftsplan, detailliert zu prüfen, um die Höhe der zu erwartenden Sonderumlagen und den Umfang der notwendigen Sanierungen genau einschätzen zu können.