KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1965 · Unklar

Zur Versteigerung steht eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung im Erdgeschoss links eines im Jahr 1965 errichteten Mehrfamilienhauses in Bremen-Blumenthal. Die Wohnfläche beträgt ca. 70,00 m², wobei ein Zimmer als Durchgangszimmer gestaltet ist und die Einheit 2011 von einer Praxis in Wohnraum umgewandelt wurde. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 80.000,00 €. Eine Innenbesichtigung fand nicht statt; zudem besteht am Gemeinschaftseigentum Instandsetzungsbedarf mit einer bereits beschlossenen Sonderumlage (Anteil Wohnung: 2.740,00 €). Das Objekt liegt zudem in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet.

Biet-Score

Risikoreich · 36 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Liegenschaft kommt vorrangig für handwerklich versierte Eigennutzer oder risikobewusste Kapitalanleger in Betracht, die über ausreichende Liquiditätsreserven verfügen. Vor einer Gebotsabgabe sind zwingend die Risiken der unterbliebenen Innenbesichtigung sowie die Sonderumlagenverpflichtung von 2.740,00 € einzupreisen. Zudem sollten die bauplanungsrechtlichen Auflagen des Sanierungsgebiets vorab mit der Stadtverwaltung geklärt werden.

Chancen

5

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss links der Liegenschaft Landrat-Christians-Straße 94 in 28779 Bremen-Blumenthal. Das Gebäude wurde 1965 errichtet und nachträglich in Wohnungs- und Teileigentum umgewandelt. Das zugehörige Gesamtgrundstück weist eine Fläche von 1.140 m² auf; der Miteigentumsanteil beträgt 76.104/1.000.000. Die Wohnfläche umfasst ca. 70,00 m². Ursprünglich als Praxis genutzt, erfolgte 2011 die Nutzungsänderung zu Wohnraum. Ein Zimmer ist als Durchgangszimmer angelegt. Örtlich besteht im rückwärtigen Bereich eine Hanglage, weshalb entgegen der Liegenschaftskarte keine Zufahrtsmöglichkeit zur Lüder-Clüver-Straße gegeben ist. Das Gebäude wird über eine Gasheizung aus dem Jahr 2008 beheizt. Eine Innenbesichtigung der Wohnung fand nicht statt, weshalb im Gutachten ein pauschaler Sicherheitsabschlag berücksichtigt wurde. Am Gebäude bestehen erforderliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Die Eigentümergemeinschaft hat hierzu bereits eine Sonderumlage beschlossen, deren auf die Wohnung Nr. 2 entfallender Anteil 2.740,00 € beträgt und wertermittlungsmindernd angesetzt wurde. Das Grundstück liegt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, wodurch besondere gesetzliche Vorschriften sowie Genehmigungspflichten greifen. Der Verkehrswert wurde zum Wertermittlungsstichtag 20.03.2026 auf 80.000,00 € festgesetzt. Da weder der Innenzustand noch ein eventuelles Mietverhältnis verifiziert werden konnten, birgt der Erwerb spürbare Unwägbarkeiten. Das Objekt eignet sich unter Vorbehalt für Investoren mit Sanierungserfahrung, sofern entsprechende Rücklagen für anstehende WEG-Maßnahmen und die Wohnungsrenovierung vorhanden sind. Ein konservatives Bietverhalten unter Berücksichtigung der bestehenden Sonderumlage und möglicher Sanierungsausgleichsbeträge wird dringend empfohlen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Eigentumswohnung, 3-Zimmer-Wohnung im EG links mit einer Wohnfläche von ca. 70,00 m². Eine Innenbesichtigung hat nicht stattgefunden.

Hinweise zur Datenlage

Es liegen die gerichtliche Terminsbestimmung, die Deckseite und ein zweiseitiges Kurzexposé zum Verkehrswertgutachten vor; das vollständige Gutachten fehlt.
Nur Außenbesichtigung; der Innenzustand der Wohnung ist nicht dokumentiert.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: K 0012/2025
Amtsgericht: Bremen-Blumenthal
Bundesland: Bremen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 28.01.2027 · 11:15 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1965

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 80.000 €
Wohnfläche: 70 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 76.104/1.000.000 an dem Grundstück Landrat-Christians-Str. 94
Anteilige Grundstücksfläche: 86,76 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Landrat-Christians-Straße
Hausnummer: 94
PLZ: 28779
Ort: Bremen
Stadtteil: Blumenthal

Weitere Angaben aus dem Gutachten10 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 2 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche

Rechte 3 Angaben

Erbbaurecht
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

WEG 1 Angabe

Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 70 m² Wohnfläche · Baujahr 1965 · Zustand sanierungsbedürftig

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.808 €/m²Median · 10 Fälle
Spanne	1.407 – 2.124 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-37 % unter dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.808 €/m²Median · 10 Fälle

Spanne: 1.407 – 2.124 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -37 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

¹ Dieses Objekt ist rund 55 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1965 gegenüber typisch 1910). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 4 der 10 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 4 der 10 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1965Gruppe 1910
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 70 m²Gruppe 69 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,40 – 10,20 €/m² im Monat, typisch 7,37 €/m² · BAB – Die Förderbank für Bremen und Bremerhaven (Mietspiegel), 2025

9 von 10 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 15,0 km entfernt (Gröpelingen) — 472 €/m², Baujahr 1909, stark sanierungsbedürftig, 159 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Geeststraße, Gröpelingen	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1909	159 m²	stark sanierungsbedürftig	75.000 €	472 €	23.09.2026	15,0 km
Föhrenstraße, Hastedt	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1951	44 m²	unbewertet	57.000 €	1.295 €	11.11.2026	25,0 km
Moorstr., Gröpelingen	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1910	68 m²	renovierungsbedürftig / einfach	119.000 €	1.743 €	09.09.2026	15,0 km
Immanuel-Kölle-Str., Kattenturm	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1969	68 m²	unbewertet	120.000 €	1.765 €	23.09.2026	25,0 km
Moorstr., Gröpelingen/Lindenhof	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1910	50 m²	unbewertet	92.600 €	1.852 €	09.09.2026	15,0 km
Wilhelm-Holzmeier-Str., Kattenesch	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1970	63 m²	unbewertet	119.000 €	1.883 €	09.09.2026	25,0 km
Moorstr., Gröpelingen	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1910	98 m²	sanierungsbedürftig	216.000 €	2.204 €	09.09.2026	15,0 km
Lahnstraße, Bremen	Eigentumswohnung	—	74 m²	unbewertet	195.000 €	2.653 €	20.05.2026	unbekannt
Kohlhökerstr., Östliche Vorstadt	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1903	120 m²	unbewertet	400.800 €	3.340 €	25.11.2026	20,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Bremen, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart