ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Datteln, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in Datteln, Schorheide 12 + 12 A, Aktenzeichen 0022 K 0007/2024, besteht aus vier Eigentumswohnungen in zwei zweigeschossigen Wohnhäusern mit einem Ursprungsbaujahr um 1903 und späteren Umbauten. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 800.000 € festgesetzt, basierend auf dem Ertragswertverfahren. Dieser Gesamtwert setzt sich aus Einzelwerten für die vier Wohnungen zusammen, die jeweils einen Sicherheitsabschlag von 15 % aufgrund baurechtlicher Risiken enthalten. Die Gesamtgrundstücksfläche beträgt 17.323 m², wovon ein Miteigentumsanteil von 817/1.000 versteigert wird. Die Gesamtwohnfläche beläuft sich auf ca. 773 m². Wohnung Nr. 1 (290 m²) ist leerstehend, Wohnung Nr. 2 (120 m²) wird unentgeltlich genutzt, Wohnung Nr. 3 (121 m²) ist vermietet und Wohnung Nr. 4 (242 m²) wird eigengenutzt. Die aktuelle Jahresnettokaltmiete beträgt 10.200 € (inkl. einer Garage). Das Gutachten ermittelt eine marktübliche Jahresnettokaltmiete von 52.404 €, was ein erhebliches Mietsteigerungspotenzial von 42.204 € jährlich aufzeigt. Das Objekt weist einen altersgemäßen Zustand mit festgestelltem Instandhaltungsrückstau auf, insbesondere in Wohnung Nr. 1 und Nr. 4 sowie im Gemeinschaftseigentum. Für die Beseitigung des Instandhaltungsrückstaus wurden geschätzte Kosten von insgesamt 83.300 € veranschlagt. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Die Heizung erfolgt über eine Gaszentralheizung (ca. 2006) mit Flüssiggastank. Die Trinkwasserversorgung erfolgt über einen eigenen Brunnen, die Abwasserentsorgung über eine Kleinkläranlage. Der Sachverständige hatte vollen Innen- und Außenzugang zu den Wohnungen und Garagen. Jedoch wurden die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen nicht geprüft und verdeckte Mängel nicht erfasst. Die der Wohnung Nr. 4 zugeordneten Sondernutzungsrechte (Reithalle, Stallungen etc.) sind baurechtlich nicht genehmigt, was ein Risiko einer Nutzungsuntersagung oder Rückbauverfügung birgt und zu einem pauschalen Sicherheitsabschlag von 15 % auf alle Verkehrswerte führte. Im Grundbuch sind Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerke eingetragen. Zudem bestehen Baulasten für die Flurstücke 32 und 33 sowie Grunddienstbarkeiten und eine Rückauflassungsvormerkung. Die Raumaufteilung in den Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 weicht von der Teilungserklärung ab. Vor einem Gebot sollten die vollständigen Gutachtenanlagen, die WEG-Protokolle und die baurechtliche Situation der Sondernutzungsrechte detailliert geprüft werden, um die Risiken und den tatsächlichen Investitionsbedarf genau zu bewerten.