ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Dietzenbach, Hessen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnungserbbaurecht an der Wohnung Nr. 932 (Typ A) im 6. Obergeschoss des Mehrfamilienwohnhochhauses Wertheimer Weg 2-4 in 63128 Dietzenbach. Die Wohnung weist eine Wohnfläche von ca. 89,72 m² auf und verteilt sich auf vier Zimmer, Küche, Bad, ein separates Gäste-WC, Flur, Abstellraum und eine nach Süden ausgerichtete Loggia. Dem Sondereigentum ist zudem das Nutzungsrecht an dem Garagenstellplatz Nr. 502 zugeordnet. Die Immobilie befindet sich in einfacher Wohnlage am Ortskernrand von Dietzenbach, rund 500 m vom Stadtzentrum entfernt. Öffentliche Verkehrsmittel (S-Bahn) sowie Geschäfte des täglichen Bedarfs sind fußläufig gut erreichbar. Der bauliche Zustand des im Jahre 1972/73 in massiver Bauweise errichteten Gebäudes wird im Gutachten als mäßig und problematisch eingestuft. Es besteht ein genereller Sanierungs- und Modernisierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum, insbesondere an den Dächern und Rohrleitungen. Die Wohnung selbst verfügt über eine einfache, weitgehend baujahrestypische Ausstattung, wobei die Bodenbeläge teilweise durch Laminat modernisiert wurden. Ein akuter Wasserschaden an der Decke des Badezimmers, verursacht durch Feuchtigkeitseinwirkung aus dem darüberliegenden Geschoss, erfordert eine zeitnahe Sanierung. Die Kosten für die Instandsetzung im Sondereigentum wurden im Gutachten mit 1.100 EUR angesetzt. Ein erhebliches Risiko stellt die wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaft der Großwohnanlage (1.019 Einheiten) dar. Laut Hausverwaltung existiert keine Erhaltungsrücklage. Zudem bestehen Schulden der Gemeinschaft bei den Stadtwerken Dietzenbach in Höhe von rund 1.400.000 EUR (Stand Juli 2024). Eine Sonderumlage zum Ausgleich dieser Schulden wurde bereits beschlossen, was im Gutachten zu einem anteiligen Abzug von 1.984,08 EUR führte. Weitere rechtliche Belastungen umfassen das Erbbaurecht (Laufzeit 99 Jahre ab dem 30.03.1973) sowie einen Nachlass-Insolvenzvermerk in Abteilung II des Grundbuchs. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der festgesetzte Verkehrswert von 94.000 EUR zwar ein günstiges Einstiegsniveau darstellt, die Folgekosten jedoch unkalkulierbar sind. Zu den Sanierungskosten im Sondereigentum kommen absehbare, drastische Sonderumlagen für das Gemeinschaftseigentum. Da die Wohnung zudem durch den Sohn des verstorbenen Eigentümers bewohnt wird, müssen Erwerber unter Umständen zeit- und kostenintensive Räumungsmaßnahmen einleiten, bevor eine marktübliche Neuvermietung oder Eigennutzung realisiert werden kann.