ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Dortmund, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsverfahren betrifft eine Eigentumswohnung (ca. 55 m²) mit Kellerraum und einen Tiefgaragenstellplatz in der Gneisenaustraße 44, 46 in Dortmund. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert für das Gesamtobjekt beträgt 76.000 €. Dieser setzt sich aus 67.000 € für die Eigentumswohnung und 9.000 € für den Tiefgaragenstellplatz zusammen. Die Wertermittlung erfolgte primär mittels Ertragswertverfahren, ergänzt durch eine Plausibilisierung mittels Vergleichswertverfahren. Für die Wohnung wurde ein Sicherheitsabschlag von 8.000 € aufgrund fehlender Innenbesichtigung vorgenommen, für den Stellplatz ein Pauschalabschlag von 1.000 € für Mängel an der Tiefgarage. Die Eigentumswohnung im 3. Obergeschoss links hat eine Wohnfläche von ca. 55 m² und ist in Wohnküche, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Diele und Badezimmer aufgeteilt. Der Tiefgaragenstellplatz Nr. 59 hat eine Fläche von ca. 12,83 m². Der Vermietungszustand beider Einheiten ist unbekannt. Die nachhaltig erzielbare Marktmiete für die Wohnung wird auf 385 € monatlich (7,00 €/m²) und für den Stellplatz auf 45 € monatlich geschätzt. Dies ergibt eine geschätzte jährliche Marktmiete von 5.160 € und eine Bruttorendite von ca. 6,79 % auf den Verkehrswert. Das Mehrfamilienhaus (Baujahr ca. 1957) und die Tiefgarage (Baujahr ca. 1983) befinden sich in einem durchschnittlichen Zustand. Am Gemeinschaftseigentum wurden Graffiti, ein beschädigtes Glasfeld an der Haustür und Risse an der Fassade festgestellt. Die Tiefgarage weist Korrosionsschäden an der Betonkonstruktion sowie Estrichschäden auf. Eine Dacherneuerung an Haus Nr. 44 erfolgte 2024, und eine neue Klingelanlage für Haus Nr. 46 ist für 2025 geplant. Ein Verbrauchsausweis vom 2019 liegt vor (212,1 kWh/(m²a)). Der Modernisierungsgrad der Wohnung wird als gering eingeschätzt. Der Gutachter konnte die Wohnung und das Innere des Gemeinschaftseigentums nicht besichtigen; die Angaben zum Zustand der Wohnung basieren auf Annahmen und Erfahrungswerten. Die Tiefgarage war zugänglich. Funktionsprüfungen technischer Anlagen wurden nicht vorgenommen. Es besteht das Risiko unentdeckter Baumängel und Abweichungen von den Planunterlagen. Das Grundstück ist erschließungsbeitragsfrei und ohne Baulasten, unterliegt jedoch dem Risiko von Methangasaustritten (Zone 3), was bei zukünftigen Baumaßnahmen Sicherungsmaßnahmen erfordern könnte. Der Versteigerungsvermerk ist im Grundbuch eingetragen. Die Instandhaltungsrücklage der WEG wird als ausreichend angesehen. Vor Gebotsabgabe sind eine detaillierte Prüfung des tatsächlichen Innenzustands der Wohnung, der Mietverträge und des Sanierungsbedarfs der Tiefgarage sowie eine Klärung der potenziellen Kosten für Methangassicherungsmaßnahmen dringend angeraten.