ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Dortmund, Nordrhein-Westfalen

Das Amtsgericht Dortmund versteigert im Wege der Zwangsvollstreckung eine Eigentumswohnung Nr. 10 nebst Kellerraum im Erdgeschoss des Hauses Elchweg 6 in Dortmund-Brackel. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 185.000 Euro. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, wobei ein vorläufiger Verkehrswert von 210.000 Euro ermittelt wurde, der durch verschiedene Abschläge auf den finalen Verkehrswert reduziert wurde. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 96,00 m² und besteht aus fünf Zimmern, Küche, Flur, Bad und Loggia. Sie ist zum Wertermittlungsstichtag augenscheinlich selbstgenutzt, sodass keine Ist-Miete anfällt. Die marktübliche Nettokaltmiete wurde auf Basis des Dortmunder Mietspiegels mit ca. 6,50 €/m² angesetzt, was einem jährlichen Rohertrag von 7.488 Euro entspricht. Daraus ergibt sich ein jährliches Mietpotenzial von rund 7.442 Euro. Die Gesamtanlage, bestehend aus mehreren Mehrfamilienhäusern, befindet sich von außen in einem guten, gepflegten Zustand. Im Gemeinschaftseigentum wurde ein Riss im Kellermauerwerk festgestellt. Angaben zum Innenzustand der Wohnung sind aufgrund fehlenden Zugangs nicht möglich. Es wird von Modernisierungen im Zuge der Instandhaltung ausgegangen, die letzte Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgte 2003. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und an den Fassaden sind keine nachträglichen Dämmmaßnahmen erkennbar. Der Sachverständige hatte keinen Zugang zum Sondereigentum (Wohnung und Kellerraum) und konnte die Gebäude nur von außen besichtigen. Dies führte zu Annahmen bezüglich Ausstattung, Zustand und technischen Anlagen. Das Risiko unentdeckter Mängel und Abweichungen von Planunterlagen wurde mit einem Sicherheitsabschlag von 22.000 Euro im Verkehrswert berücksichtigt. Die Funktionsfähigkeit haustechnischer Anlagen wurde nicht geprüft, und es wurden keine Untersuchungen auf Bauschadstoffe oder Schädlinge durchgeführt. Im Grundbuch sind ein Recht auf Führung einer 220 KV-Freileitung und ein Recht der Stadt Dortmund für einen Entwässerungskanal eingetragen, die jedoch als nicht wertbeeinflussend beurteilt wurden. Für die zu bewertenden Grundstücke sind keine Baulasten im Baulastenverzeichnis eingetragen. Die Hausverwaltung konnte nicht ermittelt werden, und Informationen zur Instandhaltungsrücklage fehlen, was ein Risiko für Sonderumlagen darstellt. Vor einem Gebot ist eine umfassende Prüfung der WEG-Unterlagen und des tatsächlichen Innenzustands unerlässlich.