ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Dortmund, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in Dortmund-Körne, Aktenzeichen 0278 K 0005/2025, besteht aus einem 11,9002/1.000 Miteigentumsanteil an einem Grundstück mit vier Wohn- und Geschäftshäusern, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 26 im 2. Obergeschoss des Hauses Körner Hellweg 97 sowie einem Sondernutzungsrecht an dem Kfz-Stellplatz Nr. 23. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 32.000 € festgesetzt. Dieser Wert berücksichtigt einen Abschlag von 4.000 € für das Risiko fehlender Besichtigungsmöglichkeiten und weitere 2.000 € für unklare WEG-Finanzen. Der vorläufige Verkehrswert vor diesen Abschlägen betrug 38.000 €. Die Eigentumswohnung hat eine Wohnfläche von 20,93 m² und besteht aus einem Zimmer mit Bad. Das Objekt wird als eigentümergenutzt angenommen, sodass keine Ist-Miete anfällt. Die nachhaltig erzielbare Marktmiete wird für die Wohnung auf 9,00 €/m² (ca. 2.268 € jährlich) und für den Stellplatz auf 30,00 € monatlich (360 € jährlich) geschätzt, was einem jährlichen Gesamt-Marktmietpotenzial von 2.628 € entspricht. Dies ergibt eine Bruttorendite von ca. 8,2 % bezogen auf den ZVG-Verkehrswert. Das Gemeinschaftseigentum des Gebäudes Nr. 97, Baujahr 1994, befindet sich in einem desolaten und verwahrlosten Zustand mit deutlichem Reparaturanstau, inklusive Graffiti, Putz- und Anstrichschäden sowie beschädigten Fliesen und Treppenstufen. Es wurden keinerlei Hinweise auf Modernisierungen gefunden, was zu einer modifizierten Restnutzungsdauer von 40 Jahren und einem fiktiven Baujahr 1985 führte. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Die Heizung ist wahrscheinlich eine Gaszentralheizung, Warmwasser dezentral elektrisch. Der Gutachter konnte die Wohnung Nr. 26 nicht von innen besichtigen und musste den Zustand des Sondereigentums auf Annahmen und Erfahrungswerten basieren. Lediglich das Treppenhaus und das Kellergeschoss des Hauses Nr. 97 waren zugänglich. Funktionsprüfungen haustechnischer Anlagen wurden nicht vorgenommen. Dies führt zu einem erheblichen Risiko unentdeckter Mängel und Abweichungen von den Planunterlagen, welches mit einem Sicherheitsabschlag von 4.000 € im Verkehrswert berücksichtigt wurde. Im Grundbuch ist eine Grunddienstbarkeit eingetragen, die den Betrieb bestimmter Geschäfte im Erdgeschoss untersagt, jedoch keinen Einfluss auf das Wohneigentum hat. Eine Baulast verpflichtet zur Nutzung als Studentenappartements, wird aber laut Gutachter kulant gehandhabt und hat keine Wertbeeinflussung. Informationen zur Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage und möglichen Zahlungsrückständen einzelner Eigentümer fehlen, was ein weiteres Risiko darstellt und mit 2.000 € im Wert berücksichtigt wurde. Vor einem Gebot sind diese Punkte unbedingt zu klären.