ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Düsseldorf, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt befindet sich im begehrten Düsseldorfer Stadtteil Golzheim an der Kaiserswerther Straße 115. Es handelt sich um eine rund 68 m² große 2-Zimmer-Wohnung im 10. Obergeschoss eines 18-geschossigen, voll unterkellerten Solitärgebäudes aus dem Baujahr 1972. Golzheim zeichnet sich durch seine citynahe Lage, die Nähe zum Rhein und eine hervorragende Infrastruktur aus. Trotz der durch das hohe Verkehrsaufkommen am Kennedydamm bedingten Lärmbelastung handelt es sich um eine sehr gesuchte und wertstabile Wohnlage, wobei der Wohnwert in dieser Etagenhöhe kaum beeinträchtigt wird und stattdessen eine attraktive Fernsicht bietet. Das Gemeinschaftseigentum macht einen gepflegten und ordnungsgemäß instandgehaltenen Eindruck. Zu den wesentlichen Ausstattungsmerkmalen gehören zwei im Jahr 2018 modernisierte Personenaufzüge sowie eine soeben erneuerte Fernwärmeheizanlage. Die Wohnung selbst verfügt laut Grundriss über zwei Zimmer, eine Küche mit Abstellraum, eine Diele, ein innenliegendes Wannenbad sowie einen Balkon. Da eine Innenbesichtigung des Sondereigentums nicht ermöglicht wurde, wurde für die Wertermittlung eine dem fiktiven Bewertungsbaujahr 1982 entsprechende, durchschnittliche Ausstattungsqualität bei normalem Pflegezustand unterstellt. Rechtliche Einschränkungen aus dem Grundbuch oder eine Wohnungsbindung bestehen nicht. Die Wohnung ist jedoch vermietet, wobei dem Gutachter keine Angaben zur tatsächlichen Miethöhe vorlagen; es wird von einer marktüblich erzielbaren Miete von ca. 11,50 €/m² ausgegangen. Zu den wesentlichen Risiken zählt neben dem unbekannten Zustand des Wohnungsinneren auch ein langfristiger, noch nicht konkret geplanter Sanierungsbedarf an den Fassadenflächen des Hochhauses. Zudem weist der Grundriss einen gefangenen Raum auf. Für Investoren stellt das Objekt eine interessante Renditechance in einer der besten Lagen Düsseldorfs dar. Das Risiko des unbesichtigten Innenraums muss über ein entsprechend vorsichtiges Gebotsverhalten abgefedert werden. Unter Berücksichtigung eines angemessenen Risikopuffers für eventuelle Renovierungsarbeiten im Sondereigentum eignet sich die Wohnung hervorragend als langfristige Kapitalanlage zur Vermietung.