ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Erfurt, Thüringen

Objekt und Lage: Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine zweigeschossige Eigentumswohnung (Wohnung Nr. 9) im Dachgeschoss und Spitzboden eines im Jahr 1920 erbauten Mehrfamilienhauses in der Blumenstraße 10, 99092 Erfurt. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 90 m² (aufgeteilt in ca. 70 m² im Dachgeschoss und ca. 20 m² im ausgebauten Spitzboden) sowie einen Balkon. Die Lage in der beliebten Andreasvorstadt (Blumenviertel) wird als sehr gut eingestuft. Sie zeichnet sich durch eine hervorragende Infrastruktur, stadtnahe Lage unweit der Altstadt sowie eine sehr gute Verkehrsanbindung aus. Zustand und Ausstattung: Das Gemeinschaftseigentum des Mehrfamilienhauses wurde im Jahr 1996 umfassend saniert und laufend instand gehalten (z. B. Erneuerung der Heizungsanlage 2020, Instandsetzung des Treppenhauses 2021). Es präsentiert sich in einem gepflegten und ordentlichen Zustand. Eine Innenbesichtigung der Wohnung und des dazugehörigen Kellerabteils war dem Sachverständigen jedoch nicht möglich, da der Eigentümer den Zutritt verweigerte. Daher wurde für die Bewertung ein durchschnittlicher Ausstattungsstandard ohne Berücksichtigung eventueller verdeckter Mängel unterstellt. Rechte, Lasten und Risiken: Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets („Auenstraße/Nordhäuser Straße“). Zudem ist im Baulastenverzeichnis eine Zusammenlegungsbaulast eingetragen, die jedoch keinen wertmindernden Einfluss hat. Ein erhebliches Risiko stellt die unklare Situation bezüglich der Hausgeldrückstände dar: Der Verwalter meldete Rückstände, die im Gutachten widersprüchlich als „keine Rückstände des Eigentümers bei der Gemeinschaft in Höhe von 6.689,78 €“ formuliert sind, was auf eine fehlerhafte Verneinung hindeutet. Investitionsfazit: Für Kapitalanleger bietet das Objekt aufgrund der hervorragenden Wohnlage in Erfurt und der prognostizierten Marktmiete von 8,50 €/m² (Nettokaltmiete ca. 9.180 € p.a.) ein solides Potenzial. Das größte Risiko besteht im unbesichtigten Innenzustand der Wohnung sowie in potenziell zu übernehmenden Hausgeldrückständen. Ein Einstieg unterhalb des Verkehrswerts von 175.000 € ist dringend zu empfehlen, um finanzielle Puffer für eventuelle Sanierungsarbeiten im Sondereigentum vorzuhalten.