ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Freising, Bayern

Die zu bewertende 3-Zimmer-Wohnung befindet sich im 3. Obergeschoss eines achtgeschossigen Mehrfamilienhauses in der Angermaierstraße 53 im ruhigen Freisinger Stadtteil Neustift (Gutachten S. 6). Das im Jahr 1964 errichtete Gebäude verfügt über insgesamt 41 Wohneinheiten (Gutachten S. 9). Zur Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 83 m² gehören ein Kellerraum sowie ein zugewiesener Stellplatz in einer oberirdischen Garage (Bruchteilseigentum an Flurstück 1390/13) (Gutachten S. 14). Die Lage zeichnet sich durch eine sehr gute Infrastruktur und eine hervorragende Mikrolagebewertung aus (Gutachten S. 35). Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums wird als befriedigend bis mangelhaft beschrieben. Es besteht ein deutlicher Instandhaltungs- und Sanierungsstau (Gutachten S. 12). Zu den sichtbaren Mängeln gehören vermooste und feuchte Fassadenstellen, Putzabplatzungen, Risse an den Balkonen sowie eine aufgebrochene Teerdecke im Hof (Gutachten S. 12). Da eine Innenbesichtigung der Wohnung, des Kellerraums und der Garage nicht möglich war, basiert die Bewertung ausschließlich auf dem äußeren Eindruck (Gutachten S. 4). Ein Aufzug aus dem Baujahr 2018 ist im Gebäude vorhanden (Gutachten S. 10). Die rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken für Erwerber sind erheblich. Da die Wohnung nicht von innen besichtigt werden konnte, besteht das Risiko unentdeckter Baumängel im Sondereigentum, was mit einem pauschalen Risikoabschlag von 5 % berücksichtigt wurde (Gutachten S. 24). Zudem drohen dem künftigen Eigentümer massive Sonderumlagen. Die Eigentümerversammlung hat bereits diverse Sanierungsmaßnahmen (u.a. Warmwasseraufbereitung, Fassadensanierung, Fensteraustausch) mit einem geschätzten Gesamtvolumen von ca. 1.000.000 EUR vorbeschlossen; auf die Wohnung entfällt hierbei ein Anteil von ca. 28.176 EUR (Gutachten S. 22, 23). Das Objekt ist vermutlich vermietet, es liegen jedoch keine Mietverträge vor (Gutachten S. 9). Für Kapitalanleger stellt das Objekt trotz der Risiken eine interessante Option in einem nachgefragten Markt dar. Der festgesetzte Verkehrswert von insgesamt 304.000 EUR (285.000 EUR für die Wohnung und 19.000 EUR für den Stellplatz) reflektiert bereits die anstehenden Sanierungskosten und den Besichtigungsabschlag (Gutachten S. 1). Bei einem erfolgreichen Zuschlag im Bereich des Verkehrswerts und unter Berücksichtigung der Sonderumlagen lässt sich hier nach einer energetischen Sanierung und eventuellen Mietanpassung eine solide Rendite in einer wirtschaftlich starken Region erzielen.