ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Fröndenberg, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 11 des Aufteilungsplans) im 2. Obergeschoss links des Mehrfamilienhauses Birkenweg 41 in 58730 Fröndenberg. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 49 m², aufgeteilt in Diele, Bad, Schlafzimmer, Wohnzimmer und Küche mit Abstellraum. Ein Balkon ist nicht vorhanden. Zur Wohnung gehören ein eigener Kellerraum sowie das Sondernutzungsrecht an einem PKW-Stellplatz (Nr. 11). Das Gebäude wurde ca. 1969 in massiver Bauweise errichtet und ist voll unterkellert. Die Lage im Ortsteil Fröndenberg zeichnet sich durch eine ruhige Wohnumgebung im Birkenweg (Sackgasse) aus. Naherholungsgebiete wie der Lunapark und das Flussbett der Ruhr sind fußläufig erreichbar. Die Infrastruktur ist mit einer Bushaltestelle in ca. 100 m Entfernung und dem ca. 2 km entfernten Stadtzentrum als gut bis befriedigend zu bewerten. Da dem Gutachter der Zutritt zur Wohnung verweigert wurde, basiert die Bewertung der Innenausstattung auf einer unterstellten, baujahrstypischen und durchschnittlichen Qualität (Laminat, Fliesen, Wannenbad). Der energetische Zustand des Gesamtgebäudes wird als befriedigend beschrieben; die Fassade verfügt über ein Wärmedämmverbundsystem, und die Beheizung erfolgt über eine Ölzentralheizung aus dem Jahr 2001. Der Endenergieverbrauch liegt laut Energieausweis bei 127 kWh/(m²a). Am Gemeinschaftseigentum wurden kleinere Mängel wie Rissbildungen im Keller, Putzrisse im Treppenhaus und Betonabplatzungen an der Hauseingangsüberdachung festgestellt. Die Erhaltungsrücklage der WEG ist mit 74.623,21 € (Stand Ende 2025) solide aufgestellt. Das größte Risiko für Investoren stellt die fehlende Innenbesichtigung dar. Eventuelle erhebliche Mängel, Feuchtigkeitsschäden oder ein massiver Renovierungsstau im Inneren der Wohnung können nicht ausgeschlossen werden. Der Gutachter hat hierfür einen pauschalen Sicherheitsabschlag von 10 % (8.000 €) auf den vorläufigen Ausgangswert von 78.000 € vorgenommen, was zum finalen Verkehrswert von 70.000 € führt. Zudem war die Wohnung zum Stichtag eigengenutzt, was bei einer gewünschten Neuvermietung ein potenzielles Räumungsrisiko birgt. Baulasten oder ausstehende Erschließungsbeiträge sind laut Behördenauskünften nicht vorhanden. Für renditeorientierte Investoren bietet dieses Objekt aufgrund des niedrigen Einstiegspreises und des Ertragswertpotenzials eine interessante Einstiegschance. Bei einer marktüblichen nachhaltigen Nettokaltmiete von ca. 314 € monatlich für die Wohnung und 30 € für den Stellplatz lässt sich eine solide Rendite erzielen. Bieter sollten jedoch das Risiko des unbekannten Innenzustands und einer eventuellen Räumung einkalkulieren und entsprechend konservativ bieten. Ein Erwerb deutlich unter dem Verkehrswert von 70.000 € ist zu empfehlen, um ausreichende Puffer für etwaige Innenrenovierungen vorzuhalten.