ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gevelsberg, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt umfasst die Eigentumswohnung Nr. 14 sowie das Sondereigentum an der Garage Nr. 21 in der Hagener Straße 8, 8a in 58285 Gevelsberg. Die Wohnung liegt im 3. Obergeschoss links des im Jahr 1927 errichteten, viergeschossigen Wohn- und Geschäftshauses. Mit einer Wohnfläche von ca. 83,91 m² bietet die Einheit eine großzügige 2,5-Zimmer-Aufteilung inklusive Loggia und einem zugeordneten Kellerraum. Die Lage zeichnet sich als mittlere Zentrumslage aus; Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und öffentliche Verkehrsmittel sind fußläufig erreichbar. Die Verkehrsanbindung an die Autobahn A 1 und die Bundesstraße B 7 ist als gut zu bewerten. Da eine Innenbesichtigung der Wohnung mangels Zutritts nicht stattfinden konnte, basiert die Bewertung der Ausstattung und des inneren Zustands auf der Annahme durchschnittlicher Verhältnisse. Äußerlich zeigt das Gebäude einen altersgemäßen, im Wesentlichen durchschnittlichen Unterhaltungszustand. Es sind jedoch Mängel am Gemeinschaftseigentum dokumentiert, darunter Wasserschäden im Dachgeschoss und im 3. Obergeschoss sowie Feuchtigkeit an den Kellerwänden. Die Garage (Baujahr 1965) weist Putz- und Gefügerisse an der Fassade sowie ein schwergängiges Tor auf. Ein Energiebedarfsausweis aus dem Jahr 2017 weist einen Endenergiebedarf von 169,7 kWh/(m²a) aus. Im Grundbuch ist in Abteilung II eine Grunddienstbarkeit (Anbaurecht) eingetragen, die vom Gutachter als nicht wertbeeinflussend eingestuft wurde. Ein wesentliches Risiko stellt die Unkenntnis über den tatsächlichen Zustand der Wohnung dar, weshalb im Gutachten ein Sicherheitsabschlag von 10 % auf den vorläufigen Ertragswert der Wohnung vorgenommen wurde. Zudem besteht das Risiko bezüglich der Kellernutzung, da der Kellerraum Nr. 14 nicht eindeutig gekennzeichnet ist, was eventuell rechtliche Durchsetzungen erfordern könnte. Das Grundstück liegt zudem über zwei erloschenen Bergwerksfeldern, wobei akute Einwirkungen laut Auskunft der Behörden nicht zu erwarten sind. Mit einem festgesetzten Gesamtverkehrswert von 101.100 € (94.000 € für die Wohnung und 7.100 € für die Garage) bietet das Objekt einen interessanten Einstieg für renditeorientierte Investoren. Die aktuellen Ist-Mieten von 370 € für die Wohnung und 38 € für die Garage liegen unter den nachhaltig erzielbaren Marktmieten von ca. 5,20 €/m² (Wohnung) bzw. 40 € (Garage). Unter Berücksichtigung der Risiken aus der fehlenden Innenbesichtigung und des Instandhaltungsstaus am Gemeinschaftseigentum eignet sich dieses Objekt vor allem für erfahrene Investoren, die über entsprechende Sanierungsreserven verfügen und einen deutlichen Abschlag beim Bietverfahren realisieren können.