ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hagen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Hindenburgstraße 20 in 58095 Hagen, einer zentrumsnahen Lage mit hervorragender Infrastruktur. Der Hauptbahnhof ist lediglich 300 Meter entfernt, und das Stadtzentrum liegt in etwa einem Kilometer Entfernung. Bei der Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung im zweiten Obergeschoss eines fünfgeschossigen Wohn- und Geschäftsgebäudes mit insgesamt zehn Einheiten. Die Wohnung (Nr. 5 des Aufteilungsplans) weist eine großzügige Wohnfläche von 99,58 m² auf, die sich auf vier Zimmer, Küche, Bad und Gäste-WC verteilt. Der Miteigentumsanteil beläuft sich auf 1.277/10.000 an dem 230 m² großen Grundstück. Der bauliche Zustand des im Ursprung 1897 errichteten und teils 1953 sowie 1962 wiederaufgebauten Gebäudes wird im Gutachten als unterdurchschnittlich eingestuft. Es besteht ein erheblicher Modernisierungs- und Unterhaltungsstau sowohl am Gemeinschaftseigentum als auch im Sondereigentum. Da dem Gutachter kein Zugang zur Wohnung gewährt wurde und das Objekt dem äußeren Anschein nach leer steht, mussten die Kosten für die notwendige Erneuerung von Heizung, Bad und Innenausbau pauschal mit einem Risikoabschlag von 42.400 Euro kalkuliert werden. Zudem sind Feuchtigkeitsschäden im Treppenhaus und Keller dokumentiert, und die energetische Beschaffenheit des Gebäudes ist unzureichend. Gravierende Risiken ergeben sich aus den rechtlichen und administrativen Besonderheiten des Objekts. Zum einen ist das Grundstück im Altlastenverdachtsflächenkataster der Stadt Hagen als ehemaliger Standort eines Gaswerks (Betrieb von 1856 bis 1895) registriert, was bei zukünftigen Tiefbauarbeiten teure Zusatzuntersuchungen nach sich ziehen kann. Zum anderen konnte vor Ort keine aktive WEG-Verwaltung ermittelt werden, weshalb weder Rücklagenhöhen noch laufende Hausgelder bekannt sind. Besonders kritisch ist zudem die Auskunft der Stadt Hagen, wonach die Immobilie bei der städtischen Wohnungsaufsicht bereits mehrfach negativ aufgefallen ist. Aus Investorensicht stellt dieses Objekt ein klassisches High-Risk-Szenario dar. Das fiktive Mietpotenzial von rund 6.823 Euro jährlich und der geringe Verkehrswert von 58.600 Euro bieten zwar rechnerisch eine hohe Bruttorendite, stehen jedoch einer Wand von unkalkulierbaren Sanierungs- und WEG-Risiken gegenüber. Ein erfolgreicher Erwerb setzt eine detaillierte Vorabprüfung der WEG-Verhältnisse und ein sehr konservatives Bietverhalten voraus, um den kalkulierten Sanierungsaufwand von über 50.000 Euro wirtschaftlich abzufedern.