ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hagen, Nordrhein-Westfalen

Die zum Verkauf stehende Eigentumswohnung Nr. 3 verfügt über eine Wohnfläche von 99,58 m² und liegt im 1. Obergeschoss eines fünfgeschossigen, unterkellerten Mehrfamilienhauses in der Hindenburgstr. 20, 58095 Hagen. Das Gebäude steht auf einem 230 m² großen Eckgrundstück (Gemarkung Hagen, Flur 45, Flurstück 32) in mittlerer innerörtlicher Wohnlage. Die Verkehrsanbindung und Infrastruktur sind gut, das Stadtzentrum ist in nur ca. 1 km Entfernung erreichbar. Größtes umweltrelevantes Risiko ist der Eintrag im Altlastenverdachtsflächenkataster der Stadt Hagen aufgrund eines ehemaligen Gaswerks, das von 1856 bis 1895 betrieben wurde (Gutachten S. 12). Der bauliche Zustand des Gesamtobjekts ist unterdurchschnittlich. Das Ursprungsbaujahr ist 1897, wobei nach Kriegszerstörung Teile in den Jahren 1953 und 1962 wiederaufgebaut wurden. Eine Innenbesichtigung der Wohnung war dem Sachverständigen nicht möglich, da die Wohnungstür beschädigt und mit Kabelbindern verschlossen war (Gutachten S. 6). Für die Wertermittlung wurde daher ein massiver Risikoabschlag von 42.400 € für vermuteten, aber unbestätigten Sanierungsbedarf im Sondereigentum (Heizung, Bad, Innenausbau) abgezogen. Rechtlich bestehen erhebliche Unsicherheiten. In Abteilung II des Grundbuchs ist eine historische Grunddienstbarkeit (Anbau- und Benutzungsrecht von 1896) eingetragen, die jedoch wertmäßig unberücksichtigt bleibt (Gutachten S. 49). Kritisch ist zudem, dass keine WEG-Verwaltung ausfindig gemacht werden konnte und somit weder die Hausgeldhöhe noch die Instandhaltungsrücklagen bekannt sind. Das Objekt ist bei der städtischen Wohnungsaufsicht bereits mehrfach auffällig geworden (Gutachten S. 6). Fazit für Investoren: Der Verkehrswert wurde konservativ auf 45.500 € festgesetzt. Bei einer theoretischen Marktmiete von 6.823,20 € p.a. verspricht das Objekt eine herausragende Rendite. Angesichts der unklaren WEG-Verhältnisse, des massiven Instandhaltungsstaus und behördlicher Überwachung ist das Objekt jedoch ein Hochrisiko-Investment, das nur mit erheblichem Liquiditätspuffer erworben werden sollte.