ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hamburg, Hamburg

Gegenstand des Verfahrens 902 K 23-25 am Amtsgericht Hamburg-St. Georg ist eine 9-Zimmer-Maisonettewohnung (WE 4) im Hochparterre und Gartengeschoss des repräsentativen Mehrfamilienhauses Schwanenwik 34 im Hamburger Stadtteil Uhlenhorst. Die Lage direkt an der Außenalster zählt zu den begehrtesten und kaufkraftstärksten Wohnlagen Hamburgs. Zur Einheit gehört ein Miteigentumsanteil von 1.221/10.000 an dem 1.455 m² großen Grundstück sowie ein Sondernutzungsrecht an rund 355 m² Gartenfläche und einem Abstellraum im Nachbargebäude. Die anrechenbare Wohnfläche beträgt rund 286,0 m² (193,7 m² im Hochparterre und 92,4 m² im Gartengeschoss), wobei die Gesamtgrundfläche der Einheit vor nutzwertbezogenen Abzügen bei rund 324 m² liegt. Das Ursprungsgebäude aus dem Jahr 1890 steht unter Denkmal- und Ensembleschutz. Es wurde ab 2016 saniert, mit Fernwärme und Aufzug ausgestattet und um ein Staffelgeschoss ergänzt. Während die Gemeinschaftsflächen einen gepflegten Eindruck machen, befindet sich das Sondereigentum in Teilen im erweiterten Rohbauzustand. Wesentliche Gewerke bei Fußböden, Wandbekleidungen, Innentüren sowie Elektro- und Sanitärinstallationen sind unvollendet. Zudem bestehen im Gartengeschoss gravierende Feuchtigkeits- und Schimmelschäden, hervorgerufen durch eine länger unentdeckte Leckage an Heizleitungen im darüberliegenden Geschoss. Der Sachverständige beziffert den reinen baulichen Wertminderungs- und Fertigstellungsaufwand auf rund 296.000 €. In rechtlicher Hinsicht existiert ein dichtes Geflecht wechselseitiger Grunddienstbarkeiten mit den Nachbargrundstücken Schwanenwik 31 bis 33. Besonders hervorzuheben sind ein eingetragenes Überbaurecht für eine Tiefgarage (nachrichtlicher Minderwert rund 421.000 €) sowie ein Wegerecht, das bei planmäßiger Ausübung quer durch Aufenthaltsräume des Gartengeschosses führen würde (Minderwertansatz rund 420.000 €). Die Erhaltungsrücklage der WEG wies per Ende 2023 einen Stand von 0 € auf. Das Objekt ist derzeit unbewohnt und vertragsfrei. Der vom Gutachter ermittelte und festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 2.750.000 € zum Stichtag 03.12.2025 (abgeleitet aus einem gewichteten Verfahren von Vergleichswert 3.017.000 € und Ertragswert 2.593.000 € abzüglich eines Risikoabschlags von 80.000 €). Investoren sollten die erheblichen Fertigstellungs- und Sanierungskosten sowie die grundbuchliche Lastensituation einkalkulieren, finden hier jedoch eine Liegenschaft mit herausragendem Lageprofil.