ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hamburg, Hamburg

Gegenstand des Zwangsversteigerungsverfahrens ist ein 745/10.000 Miteigentumsanteil an dem 1.455 m² großen Grundstück Flurstück 853 (Gemarkung Hohenfelde), verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. WE 9 im 3. Obergeschoss links der Liegenschaft Schwanenwik 34 in 22087 Hamburg-Uhlenhorst. Die Liegenschaft befindet sich in exzellenter, hochpreisiger Wohnlage direkt am Ostufer der Außenalster. Die Nachbarschaft ist geprägt durch denkmalgeschützte Mehrfamilienhäuser und Villen aus der Gründerzeit mit hohem Sozialstatus und sehr guter Nahversorgung im direkten Umfeld. Das Wohnhaus aus dem Ursprungsbaujahr 1890 umfasst 12 Wohn- und 2 Gewerbeeinheiten und wurde um 2020 grundlegend modernisiert sowie aufgestockt. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von rd. 198,0 m², verteilt auf 6 Zimmer, Küche, Vollbad, Duschbad, Gäste-WC, Flure und eine anteilig angerechnete Dachterrasse mit Alsterblick. Zu den Ausstattungsmerkmalen zählen historische Stuckelemente, Kassetten- und Schiebetüren, Raumhöhen von ca. 3,50 m, ein Kachelofen sowie ein Personenaufzug im Treppenhaus. Der Erhaltungszustand ist gepflegt, die Sanitär- und Küchenausstattungen stammen jedoch überwiegend aus älteren Baujahren. Im Erkerbereich wurden Feuchtigkeits- und Rissbildungen dokumentiert, zudem besteht am Gemeinschaftseigentum Restfertigstellungsbedarf an Sockeldämmung und Brandschutzeinrichtungen. Das Objekt ist denkmalgeschützt (Einzeldenkmal und Ensemble ID 22252). Im Grundbuch Abteilung II sind umfangreiche Dienstbarkeiten eingetragen, insbesondere Überbau-, Weg- sowie Flucht- und Leitungsrechte, die der engen baulichen Verzahnung mit den Nachbargebäuden Schwanenwik 31–33 geschuldet sind. Die Erhaltungsrücklage der WEG lag zum Stichtag 31.12.2023 bei 0,00 €. Die Wohnung ist seit über 40 Jahren an dieselben Parteien für 1.940,00 € nettokalt monatlich vermietet (Mietvertrag lag dem Sachverständigen nicht vor). Im Ergebnis verbindet die Wohnung eine rare Spitzenlage an der Außenalster mit solider historischer Bausubstanz, erfordert jedoch Geduld beim Heben des Mietpotenzials (nachhaltiger Rohertrag 54.000,00 € p.a.) und Rücklagen für anstehende Gemeinschaftskosten. Der vom Gericht festgesetzte Verkehrswert von 2.200.000,00 € spiegelt den sachverständig ermittelten Marktwert unter Abzug von 250.000,00 € für die langfristige Mietbindung realistisch wider.