ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hamburg, Hamburg

Objekt und Lage: Das Bewertungsobjekt (Wohnungseigentum Nr. 12) befindet sich im Dachgeschoss rechts eines denkmalgeschützten Mehrfamilienhauses am Schwanenwik 34 in 22087 Hamburg-Uhlenhorst. Das Gebäude umfasst 12 Wohnungen sowie 2 Gewerbeeinheiten und liegt auf einem 1.455 m² großen Grundstück. Die Lage zeichnet sich durch die unmittelbare Nähe zur Außenalster (ca. 30 m) und eine hervorragende städtische Infrastruktur aus, ist jedoch straßenseitig durch ein höheres Verkehrsaufkommen geprägt. Zustand und Ausstattung: Das Ursprungsgebäude aus dem Jahr 1890 wurde um das Jahr 2020 umfassend modernisiert und um das Dach- und Staffelgeschoss erweitert. Die Wohnung weist eine Wohnfläche von rund 174 m² (nach Teilungserklärung 174,3 m²) auf, gegliedert in 4,5 Zimmer, Wohnküche, Vollbad, Duschbad, Gäste-WC, Flure und zwei anteilig angerechnete Dachterrassen. Die Ausstattung ist gehoben (Fußbodenheizung über Fernwärme, 3-fach-Schallschutzverglasung, Parkett, Personenaufzug). Es besteht geringer Fertigstellungsbedarf (Elektroinstallationen im Sondereigentum sowie Sockeldämmung/Fensterrinnen am Gemeinschaftseigentum); eine Kücheneinrichtung fehlt. Rechte, Lasten und Risiken: In Abteilung II des Grundbuchs sind diverse Grunddienstbarkeiten für Leitungs-, Flucht-, Wege- und Überbaurechte im Verhältnis zu den Nachbargrundstücken eingetragen. Die Erhaltungsrücklage der WEG wies zum Jahresende 2023 einen Stand von 0 € auf, was ein potenzielles Sonderumlagenrisiko darstellt. Altlastenverdacht besteht laut behördlicher Auskunft nicht, jedoch ein lagetypischer Bombenblindgängerverdacht bei Baugrundeingriffen. Investitionsfazit: Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 2.450.000 € (ermittelt im kombinierten Vergleichs- und Ertragswertverfahren) spiegelt die Immobilie das hohe Preisniveau an der Alster wider. Die Kombination aus historischer Fassade, modernem Dachausbau und Leerstand eröffnet hervorragende Nutzungsperspektiven für anspruchsvolle Eigennutzer und Investoren.