ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hamburg, Hamburg

Das Versteigerungsobjekt umfasst eine 4-Zimmer-Eigentumswohnung (WE-Nr. 124) nebst Kellerraum im 1. Obergeschoss des Hauseingangs Edwin-Scharff-Ring 66 im Hamburger Stadtteil Steilshoop (Gemarkung Steilshoop, Flurstück 565). Die Gesamtwohnanlage wurde um 1970/1971 in Massivbauweise errichtet und umfasst 212 Wohneinheiten sowie ein separates Parkdeck. Die zu bewertende Wohnung weist laut Bauakte eine Wohnfläche von ca. 96,70 m² auf, aufgeteilt in Wohnzimmer, Schlafzimmer, zwei Kinderzimmer, Küche, Essdiele, Bad, separates WC und Loggia. Die Mikrolage ist durch zeittypische Großsiedlungsbauten der 1970er Jahre, begrünte Innenhöfe und eine vollständige Nahversorgung geprägt; die Verkehrsanbindung soll künftig durch die Linie U5 erweitert werden. Ein Stellplatz gehört nicht zum Gegenstand des Verfahrens. Eine Innenbesichtigung der Wohnung wurde dem Sachverständigen nicht gewährt, sodass Feststellungen zur Ausstattungsqualität und zum Erhaltungszustand im Inneren der Einheit nicht getroffen werden konnten. Der Gutachter unterstellte einen durchschnittlichen, baujahresgemäßen Standard und brachte hierfür einen pauschalen Risiko- und Sicherheitsabschlag in Höhe von 10 % (30.000,00 €) auf den vorläufigen Verfahrenswert an. Das äußere Erscheinungsbild der Anlage zeigt solide Klinkerfassaden, wenngleich die Pflege der Wege und Außenanlagen als teils vernachlässigt beschrieben wird. Der Endenergieverbrauchskennwert des Gebäudes liegt laut Ausweis von 2018 bei 133,0 kWh/(m²·a). Rechtlich und wirtschaftlich sticht insbesondere ein Beschluss der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 07.05.2025 hervor: Für eine umfassende Fassadensanierung der Anlage wurden Gesamtkosten von über 11,09 Mio. € veranschlagt, woraus ein rechnerischer Sonderumlagenanteil von 62.971,17 € für die streitgegenständliche Wohnung resultiert. Die bestehenden Grunddienstbarkeiten (Leitungs-, Wegerechte) und 17 Baulasten auf dem Gesamtgrundstück beeinträchtigen den Einzelwert der Wohnung nicht wesentlich. Das laufende monatliche Hausgeld beläuft sich auf 508,00 €. Aus Investorensicht ist das Objekt primär aufgrund des erheblichen Sanierungskostenanteils und der fehlenden Inneneinsicht mit spürbaren Unwägbarkeiten behaftet. Eine Eignung für Eigennutzer oder Kapitalanleger besteht vor allem dann, wenn der Zuschlagspreis einen hinreichenden Sicherheitsabschlag unter dem festgesetzten Verkehrswert von 265.000,00 € bietet, um sowohl die Sonderumlage als auch eventuelle Instandsetzungsarbeiten im Wohnungsinneren aufzufangen.