ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hemer, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist eine Eigentumswohnung (Erbbaurecht) im 4. Obergeschoss eines 1971 erbauten, siebengeschossigen Wohnhauses in Hemer. Das Erbbaurecht bezieht sich auf einen 341,72/10.000 Anteil an zwei Flurstücken (86 m² Betriebsgelände mit Trafogebäude, 2.926 m² Wohnbaufläche). Der amtlich festgesetzte Verkehrswert im ZVG beträgt 64.300 €. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, da keine ausreichenden Vergleichswerte vorlagen. Der unbelastete Verkehrswert gemäß § 194 BauGB wurde auf 72.500 € ermittelt, wovon diverse Abschläge zum Barpreis im ZVG führten. Die Wohnung mit einer Wohnfläche von 73 m² wird vom Eigentümer selbst genutzt, weshalb keine Ist-Miete anfällt. Die nachhaltig erzielbare Marktmiete wird auf 5,60 €/m² geschätzt, was einem jährlichen Rohertrag von ca. 4.906 € entspricht. Diese Schätzung berücksichtigt Zuschläge für ein Gäste-WC und einen Aufzug. Die Bewirtschaftungskosten, inklusive Verwaltung und Instandhaltung, belaufen sich auf jährlich ca. 1.549 €. Der Gesamteindruck des Gemeinschaftseigentums (Grundstück und Gebäude) ist dem Alter entsprechend gut. Es wurden jedoch Abplatzungen an der Fassade und Beschädigungen an den Balkonuntersichten festgestellt. Über den Zustand des Sondereigentums (Wohnung) liegen keine Erkenntnisse vor. Die Beheizung erfolgt über nicht mehr zeitgemäße Nachtspeicheröfen. Ein Energiebedarfsausweis vom 20.06.2018 liegt vor, der einen Endenergiebedarf von 102,4 kWh/(m²*a) ausweist. Die Instandhaltungsrücklage wird als ausreichend erachtet. Der Sachverständige konnte die zu bewertende Wohnung nicht von innen besichtigen; der Zugang beschränkte sich auf das Treppenhaus und Teile des Kellergeschosses. Feststellungen zur Beschaffenheit und zu tatsächlichen Eigenschaften der Wohnung basieren ausschließlich auf Unterlagen, Annahmen und Erfahrungswerten. Baustoffprüfungen, Bauteilöffnungen, Bodenuntersuchungen sowie Funktionsprüfungen haustechnischer Anlagen wurden nicht durchgeführt. Das Risiko unentdeckter Baumängel und -schäden im Sondereigentum wurde mit einem Abschlag von 7.000 € im Verkehrswert berücksichtigt. Das Objekt ist mit einem Erbbaurecht belastet, das bis 2061 läuft. Die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung und Belastung ist erforderlich. Ein jährlicher Erbbauzins von 197,63 € (angepasst auf 248,62 €) ist zu entrichten, dessen Bestehenbleiben in der Zwangsversteigerung vereinbart wurde. Ein Vorkaufsrecht für den Grundstückseigentümer ist ebenfalls eingetragen. Es bestehen keine Baulasten. Vor einem Gebot sollten die genauen Auswirkungen des Erbbaurechts und die Zustimmungserfordernisse detailliert geprüft werden.