ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Herne, Nordrhein-Westfalen

Die angebotene Eigentumswohnung Nr. 34 befindet sich im 6. Obergeschoss rechts hinten des achtgeschossigen Mehrfamilienhauses Emsring 9 in 44628 Herne-Horsthausen. Mit einer Wohnfläche von ca. 78 m² verteilt sich die Wohnung zweckmäßig auf drei bis vier Zimmer, darunter Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Essbereich, Flur, Bad, Abstellraum sowie eine Loggia. Zum Objekt gehört zudem ein Kellerraum. Das Grundstück weist eine Gesamtgröße von 21.598 m² auf. Die Mikrolage am Stadtrand von Herne zeichnet sich durch eine einfache bis mittlere Wohnqualität aus, mit fußläufig erreichbaren Geschäften des täglichen Bedarfs und einer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr (Gutachten S. 7, 9, 18). Das Gebäude wurde ca. 1971/1972 in massiver Bauweise errichtet und über die Jahre hinweg fortlaufend instand gehalten. Zu den wesentlichen Modernisierungen der Gesamtanlage zählen die Erneuerung der Gaszentralheizung im Jahr 2000, der Einbau von Wärmedämmverbundsystemen an den Außenwänden, die Sanierung der Balkone und des Hauseingangsbereichs sowie die vollständige Erneuerung der Aufzugssysteme im Jahr 2024. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich laut Gutachten in einem gepflegten, guten Zustand mit nur geringfügigem Renovierungsbedarf, wobei an den Fassaden vereinzelte Spechtlöcher zu verzeichnen sind. Das Sondereigentum selbst konnte vom Sachverständigen nicht von innen besichtigt werden; für die Bewertung wurde daher ein normaler, dem Baujahr und der Ausstattung entsprechender Zustand unterstellt (Gutachten S. 7, 15, 17). Zu den rechtlichen und wirtschaftlichen Besonderheiten gehört ein monatliches Hausgeld in Höhe von 566,00 €, bezüglich dessen bereits Zahlungsrückstände des aktuellen Eigentümers bestehen. Die WEG verfügt über eine solide Instandhaltungsrücklage von ca. 411.000 € (Stand 31.12.2024). Gemäß der Teilungserklärung ist eine gewerbliche oder berufliche Nutzung der Wohnung untersagt. Zudem ist eine strenge Haftungsregelung verankert, falls Miteigentümer notwendige Instandsetzungsbeschlüsse ablehnen. Auf dem Grundstück existiert zudem ein historischer Altlasteneintrag über einen Bombentrichter und verfüllte Entwässerungsgräben, für den jedoch keine konkreten Bodenverunreinigungen vorliegen (Gutachten S. 8, 10). Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 55.000,00 € (basierend auf einem Gutachten vom 20.11.2025) und einer kalkulierten Jahresnettokaltmiete von 4.212,00 € errechnet sich eine attraktive theoretische Bruttomietrendite von ca. 7,66 %. Da das Objekt jedoch augenscheinlich vermietet ist, kein Mietvertrag vorliegt und keine Innenbesichtigung durchgeführt werden konnte, müssen Bieter erhebliche Risiken einkalkulieren. Investoren sollten mit einem deutlichen Sicherheitsabschlag unterhalb des Verkehrswerts bieten, um potenzielle Räumungs- oder Sanierungskosten im Sondereigentum wirtschaftlich abzufedern. Für erfahrene und risikotolerante Investoren stellt das Objekt bei einem günstigen Zuschlag eine interessante Renditeoption dar.