ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hückelhoven, Nordrhein-Westfalen

Dieses Zwangsversteigerungsobjekt betrifft eine Eigentumswohnung (WE Nr. 8) im ersten Obergeschoss eines im Jahr 1982 errichteten, zweigeschossigen Mehrfamilienhauses mit insgesamt 15 Einheiten. Das Objekt befindet sich in der Jacobastraße 88 im Ortsteil Schaufenberg der mittleren kreisangehörigen Stadt Hückelhoven. Die Wohnung verfügt laut Gutachten über eine Wohnfläche von ca. 78,00 qm (inklusive anteiligem Balkon) bzw. 75,35 qm (ohne Balkon) und teilt sich in drei Zimmer (Elternzimmer, Kinderzimmer, Wohnraum), eine Küche, ein Bad, eine Diele, ein Gäste-WC sowie einen Flur und einen Abstellraum auf. Hinzu kommt ein Vorratsraum im Kellergeschoss. Das Grundstück weist eine Gesamtgröße von 2.353 qm auf, woran ein Miteigentumsanteil von 80/1000 besteht. Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums wird als weitgehend normal und dem Baujahr entsprechend durchschnittlich beschrieben, weist jedoch einen leichten Unterhaltungsstau auf. An den Balkonunterseiten des Bewertungsobjekts sind Verfärbungen und Putzabplatzungen erkennbar. Das Kellergeschoss ist teilweise in einem rohbauähnlichen Zustand, insbesondere im Bereich des ehemaligen Heizungsraums. Die Beheizung erfolgt über eine im Jahr 2006 modernisierte Fernwärmeanlage; der Energieverbrauchskennwert liegt bei 133,66 kWh/qm a (Energieeffizienzklasse E). Da eine Innenbesichtigung der Wohnung Nr. 8 und des zugehörigen Kellerraums nicht möglich war, wurde die Ausstattung als durchschnittlich und baujahrstypisch unterstellt. Für dieses Risiko wurde im Gutachten ein massiver Sicherheitsabschlag von 20 % (entspricht 25.000,00 €) auf den vorläufigen Vergleichswert vorgenommen. Rechtlich ist das Grundstück in Abteilung II des Grundbuchs mit zwei beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten (Leitungsrechte für Hochspannungskabel und Kabelleitung) belastet, was zu einem anteiligen Wertabschlag von 600,00 € führte. Zudem existiert eine Stellplatzbaulast auf dem zugehörigen Flurstück 334. Ein weiteres erhebliches Risiko stellt die unklare Situation bezüglich des Kellerraums dar: Laut Hausverwaltung nutzt der Eigentümer nicht den im Aufteilungsplan vorgesehenen Kellerraum Nr. 8, sondern teilt sich einen anderen Raum mit einer Miteigentümerin. Dies bedarf vor einem Erwerb zwingend einer juristischen Klärung. Die Wohnung steht derzeit leer und war laut Angaben bereits längere Zeit unbewohnt. Für Investoren bietet dieses Objekt aufgrund des hohen Sicherheitsabschlags ein interessantes Renditepotenzial bei entsprechendem Risiko-Spread. Der festgesetzte Verkehrswert von 98.000,00 € liegt deutlich unter dem unbelasteten Marktwert von 123.000,00 €. Bei einer erzielbaren Marktmiete von ca. 7,00 €/qm (monatlich 546,00 €) lässt sich nach einer eventuellen Renovierung eine attraktive Mietrendite erzielen. Das Objekt eignet sich für risikobewusste Kapitalanleger, die bereit sind, die unklare Innenbeschaffenheit und die Kellerraumnutzung im Nachgang zu regeln und gegebenenfalls Modernisierungsmaßnahmen zu finanzieren.