ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hürth, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt umfasst eine Maisonettewohnung (Nr. 9) im ersten und zweiten Dachgeschoss sowie einen Tiefgaragen-Doppelparker (ST20) in der Von-Geyr-Ring 56, 58 in 50354 Hürth-Gleuel. Das voll unterkellerte Mehrfamilienhaus mit 11 Wohn- und 8 Teileigentumseinheiten wurde ca. 1994 in massiver Bauweise errichtet. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 149 m² (ohne Balkonanteile), aufgeteilt auf 4 Zimmer, Küche, Diele, Bad/WC, separates WC und zwei Balkone mit Südorientierung. Die Beheizung erfolgt über eine Fernwärme-Zentralheizung mit Fußbodenheizung. Da dem Gutachter der Zutritt verweigert wurde, basiert die Bewertung ausschließlich auf einer Außenbesichtigung und der Aktenlage. Der äußere Zustand des Gebäudes wird als gepflegt und altersgemäß beschrieben. Angaben zur Qualität des Innenausbaus, der Sanitärausstattung oder eventueller Mängel im Inneren liegen nicht vor. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten wurde im Ertragswertverfahren ein pauschaler Risikoabschlag von 10 % (ca. 50.300 €) vorgenommen. Der Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2025 beträgt 600 €/m², welcher lage- und nutzungsbedingt auf 446 €/m² angepasst wurde. Rechtliche Risiken wie Wohnrechte oder Denkmalschutzauflagen bestehen laut Gutachten nicht. Das monatliche Hausgeld beläuft sich auf 507 € für die Wohnung (inklusive Heizkosten) und 26 € für den Stellplatz. Die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft betrug zum 31.12.2024 solide 37.283 €. Das Objekt wird augenscheinlich von den Eigentümern selbst genutzt, Mietverträge sind nicht bekannt. Für Investoren bietet das Objekt eine attraktive Größe in einer nachgefragten Randlage von Köln. Das erhebliche Risiko des unbekannten Innenzustands erfordert jedoch eine vorsichtige Kalkulation. Ein Einstieg unterhalb des Verkehrswertes von 450.000 € ist ratsam, um finanzielle Puffer für eventuell notwendige Modernisierungen im Innenbereich zu behalten.