ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Kiefersfelden, Bayern

Das Zwangsversteigerungsobjekt mit dem Aktenzeichen 801 K 57/24 betrifft eine Dreizimmerwohnung im ersten Obergeschoss eines 1992/93 in Massivbauweise errichteten Mehrfamilienhauses im Egelseeweg 13 in 83088 Kiefersfelden. Das Objekt ist mit einem Miteigentumsanteil von 47,29/1000 an dem 2.422 m² großen Gesamtflurstück 198/12 verbunden. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 85,5 m², die sich auf ein großzügiges Wohnzimmer (31,7 m²), ein Schlafzimmer, ein Kinderzimmer, eine Küche, ein Badezimmer und eine Diele verteilt (Gutachten S. 19). Die Lage ist als ruhig einzustufen; das Ortszentrum liegt ca. 600 Meter entfernt und bietet eine gute Nahversorgung. Die Verkehrsanbindung ist durch die nahegelegene Autobahn A93 (ca. 2,5 km) und den in ca. 900 Metern erreichbaren Bahnhof Kiefersfelden für den Individual- und öffentlichen Verkehr als gut zu bewerten (Gutachten S. 11).\n\nDa der Sachverständige beim Ortstermin keinen Zutritt zur Wohnung erhielt, basiert die Zustandsbeschreibung für das Sondereigentum auf theoretischen Annahmen (Gutachten S. 6). Das Gemeinschaftseigentum befindet sich laut Außenbesichtigung in einem baujahrestypischen, durchschnittlichen Zustand ohne erkennbare gravierende Mängel. Die Wohnung selbst verfügt über zwei Balkone – einen kleineren mit Südausrichtung und einen größeren mit Ostausrichtung –, die beide direkt vom Wohnzimmer aus begehbar sind (Gutachten S. 19). Als Heizsystem dient eine Gaszentralheizung, deren Gasbrenner im September 2024 für ca. 5.480,38 € zur Erneuerung beschlossen wurde. Ein energetischer Verbrauchskennwert von 120,97 kWh/(m²a) liegt vor (Gutachten S. 20).\n\nDas größte Investitionsrisiko stellt die fehlende Innenbesichtigung dar, weswegen potenzielle Schäden, Abnutzungen oder ungenehmigte Umbauten im Sondereigentum nicht ausgeschlossen werden können. Zudem ist der Wohnung weder ein Kellerabteil noch ein eigener Pkw-Stellplatz rechtlich zugeordnet (Gutachten S. 12, 27). Dies wurde im Vergleichswertverfahren bereits durch einen pauschalen Abschlag von 3.000 € berücksichtigt. Ein weiteres unmittelbares Risiko sind die erheblichen Hausgeldrückstände von rund 4.245,00 € (Stand Februar 2025), die vorab geklärt werden müssen, sowie die anstehende Sonderumlage für den Heizungstausch (Gutachten S. 9).\n\nMit einem festgesetzten Verkehrswert von 322.000,00 € bietet das Objekt eine interessante Einstiegsmöglichkeit für risikobewusste Kapitalanleger oder Eigennutzer, die die reizvolle Lage im Inntal schätzen. Da die Marktmiete konservativ mit 12,00 €/m² (Sollmiete 1.026 € monatlich) angesetzt wird, ergibt sich eine solide Ertragsperspektive, sofern die Wohnung nach erfolgreichem Erwerb ohne hohe Sanierungsaufwendungen bezogen oder vermietet werden kann. Aufgrund der Risiken der fehlenden Innenbesichtigung und der ausstehenden Instandhaltungskosten sollten Bieter jedoch einen entsprechenden Sicherheitsabschlag im Versteigerungstermin einkalkulieren.