KI-Dossier
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Zusammenfassung
Zwangsversteigerung (2 K 5/26, AG Homburg) eines 25,65/100-Miteigentumsanteils mit Erdgeschosswohnung Nr. 2 (rd. 103 m² wohnwertabhängige Wohnfläche) in einem um 1900 errichteten Dreifamilienhaus in Kirkel-Limbach. Verkehrswert 71.000 € (Ertragswert, Stichtag 22.07.2026); Termin am 25.02.2027, 9:30 Uhr. Der Zustand wird als schlecht mit erheblichem Sanierungsstau beschrieben; die objektspezifischen Abzüge betragen 75.511,90 €. Ein eingetragenes Wohnungsrecht bleibt unberücksichtigt, eine Rücklage fehlt. Die Besichtigung erfolgte nur teilweise.
Biet-Score
Sehr riskant
Fazit der KI
Das Objekt kommt eher für sanierungserfahrene Eigennutzer oder Investoren mit Kalkulationsreserve in Frage, wenn das Wohnungsrecht im Termin geklärt wird. Chancen liegen im niedrigen Verkehrswert von 71.000 €, der Lage im Ortskern und der Größe von rd. 103 m². Schwer wiegen der schlechte Zustand mit erheblichem Sanierungsstau (Abzüge 75.511,90 €), die nur teilweise Besichtigung, die fehlende Rücklage und das eingetragene Wohnungsrecht. Vor einem Gebot sollten Teilungserklärung, Grundbuch und WEG-Lage geprüft und die Kosten unabhängig kalkuliert werden.
Chancen
Gute Verkehrsanbindung: Bahnhof Limbach ca. 1 km, Autobahnzufahrten ca. 2–3 km, Homburg ca. 6 km.
Risiken
Ausführliches Dossier
Bewertet wird ein 25,65/100-Miteigentumsanteil an einem Dreifamilienhaus in Kirkel-Limbach, Hauptstraße 33 (Flurstück 94, 580 m²), verbunden mit dem Sondereigentum an der Erdgeschosswohnung Nr. 2 und dem Kellerraum Nr. 2 sowie dem Sondernutzungsrecht an der Terrasse. Die wohnwertabhängige Wohnfläche beträgt rd. 103 m² (4 Zimmer, Küche, Bad, Flur, Abstellraum, Terrasse). Die Lage liegt laut Gutachter im Ortskern an der Landstraße L114 mit regem Durchgangsverkehr (mäßige Beeinträchtigung), mit Geschäften, Schulen, Ärzten und Bushaltestelle in unmittelbarer Nähe; Bahnhof Limbach ca. 1 km, Homburg ca. 6 km entfernt (Gutachten S. 6). Das Gebäude wurde auf ca. 1900 geschätzt. Der Gutachter beschreibt den baulichen Zustand von Sonder- und Gemeinschaftseigentum als schlecht, mit erheblichem Unterhaltungsstau und Renovierungsbedarf sowie Feuchtigkeitsschäden (Gutachten S. 11 f.). Die Heizung erfolgt über Kohle-Einzelöfen, die Elektroinstallation ist technisch überaltert, teils stehen Fenster mit Einfachverglasung. Im Hof liegen erhebliche Mengen Bauschutt und Müll, ein Nebengebäude ist mit eingestürztem Dach abbruchreif, der Holzbalkon im Obergeschoss ist beschädigt (Gutachten S. 5). Ein Energieausweis liegt nicht vor. In Abteilung II ist ein Wohnungsrecht eingetragen, dessen Inhaberin laut Gutachten verstorben ist; es wird auftragsgemäß bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt (Gutachten S. 5). Ob es im Verfahren erlischt, ist im Termin zu klären. Eine Instandhaltungsrücklage besteht nicht. Die Kosten für Hofentrümmerung und Abbruch können nur mit Zustimmung der übrigen Eigentümer auf die Gemeinschaft umgelegt werden. Besichtigt wurden nur Teile der Wohnung; Keller, Ober- und Dachgeschoss blieben unzugänglich. Die Besichtigung liegt am 04.08.2024. Der Verkehrswert wurde zum 22.07.2026 mit 71.000 € festgesetzt (Ertragswert; Rohertrag 8.220 €/Jahr, Marktanpassung −8.000 €, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale −75.511,90 €). Hohe Abzüge für Sanierung und Modernisierung prägen den Wert. Das Objekt kann sich für sanierungserfahrene Eigennutzer oder Investoren eignen, sofern das Wohnungsrecht geklärt ist, die Kostenansätze durch eigene Prüfung bestätigt werden und die Mitwirkung der WEG bei Gemeinschaftsmaßnahmen absehbar ist.
Objekt
Zustand und Nutzung
- Bewohnt
- Teilweise Innenbesichtigung
Wohnung (wohnwertabhängige Wohnfläche ca. 103 m²) 4 Zimmer, Küche, Bad, Flur, Abstellraum, Terrasse Lage: Erdgeschoss Baujahr: ca. 1900 (geschätzt)
Belegung
bewohnt
Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.
Vor dem Gebot prüfen
Wertanpassungen
Alle Angaben
Termin
- Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
- 25.02.2027 · 09:30 Uhr
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Objekt
- Eigentumswohnung
- Bewohnt
- Teilweise Innenbesichtigung
- 1900
Flächen & Wert
- 71.000 €
- 103 m²
- 25,65/100
- 148,77 m²
- 140 €/m²
- 20.828 €148,77 m² × 140 €/m² · MEA 25,65 %
Lage
Karte- Hauptstraße
- 33
- 66459
- Kirkel
- Limbach
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Bewertung
Rechte
Ertrag
Zustand
Kosten
Erwerbsnebenkosten und Liquidität
Investment Case
Steuerliche Abschreibung (AfA)
Markt
Bodenrichtwert
Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert
- 140 €/m²
- 148,77 m²
- 20.828 €
- 71.000 €
- 3,41
- 50.172 €
Vergleich
Rechenweg
Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.
Lage und Umfeld
Standort-Radar
Umgebung & Emissionen
Lärm und Luft
Keine DatenHochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Einzelheiten und Quellen
Hochwasser im Einzelnen
Methodik und Grenzen
Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt
Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.
Ausführliches Zukunftsprofil der RegionUnterlagen
Dokumente & Links
Verfahren
Verfahrensart
Zwangsversteigerung
Ein Gläubiger betreibt die Versteigerung, um eine Forderung durchzusetzen. Rechte, die ihm im Grundbuch im Rang vorgehen, bleiben bestehen und kommen zum Gebot hinzu.
Geringstes Gebot und bestehende Rechte