ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Krefeld, Nordrhein-Westfalen

Das Amtsgericht Krefeld versteigert im Wege der Zwangsvollstreckung eine Eigentumswohnung in Krefeld-Stadtmitte. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 70.000 €. Die Wertermittlung erfolgte zum Stichtag 15.07.2025 primär mittels Ertragswertverfahren, ergänzt durch eine Plausibilitätsprüfung mittels Vergleichsfaktoren. Das Bewertungsobjekt ist ein 2.075/100.000 Miteigentumsanteil an einem Grundstück mit drei Wohngebäuden, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 4 im 1. Obergeschoss links des Hauses Gartenstraße 22 nebst Kellerraum Nr. 4. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von ca. 58,4 m² und besteht aus Diele, Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer und Bad/WC. Sie ist zum Wertermittlungsstichtag unvermietet und steht augenscheinlich leer. Die marktübliche Netto-Kalt-Miete wird auf Basis des Krefelder Mietspiegels (Stand 08.2023) mit 6,90 €/m² bzw. 402,96 € monatlich (4.835,52 € jährlich) angesetzt. Bei einem Verkehrswert von 70.000 € ergibt sich eine potenzielle Bruttorendite von 6,91 %. Von außen macht die 1955 erbaute Immobilie einen normalen, altersgemäßen Eindruck. Es wurden augenscheinlich notwendige Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt. Für das nächste Jahr ist eine Fassadenerneuerung geplant, für die bereits Rücklagen gebildet wurden. Die Außenwände sind mit Asbestzement-Verschieferung verkleidet, was bei zukünftigen Erneuerungen erhöhte Entsorgungskosten verursachen kann. Der Energieverbrauchskennwert liegt mit 114,1 kWh/(m²*a) im mittleren Bereich. Gemäß GEG können bei Eigentümerwechsel Kosten für Wärmedämmung und Heizkesseltausch anfallen. Eine Innenbesichtigung der Wohnung und des Kellers war dem Sachverständigen nicht möglich, da die Tür beim Ortstermin nicht geöffnet wurde. Der Zugang beschränkte sich auf den Eingangsbereich, das Treppenhaus und den Flur zur Wohnung. Die Bewertung erfolgte daher ausschließlich nach äußerem Eindruck und behördlichen Unterlagen. Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen (Heizung, Wasserversorgung, Elektro etc.) wurden nicht vorgenommen. Dies führte zu einem Risikoabschlag von 10 % auf den ermittelten Ertragswert. Im Grundbuch sind mehrere Lasten und Beschränkungen in Abteilung II eingetragen, die jedoch als wertneutral eingestuft wurden, da sie die Nutzung des Wohnungseigentums nicht einschränken. Eine Baulast zur Sicherung von Abstandsflächen ist ebenfalls vorhanden, wird aber als wertneutral betrachtet. Die Veräußerung des Miteigentumsanteils bedarf grundsätzlich der Verwalterzustimmung, außer im Wege der Zwangsversteigerung. Die WEG verfügt über eine Erhaltungsrücklage von ca. 231.200 € und weitere 361.655,72 € für die geplante Fassadenerneuerung. Das monatliche Hausgeld beträgt 536 € inklusive Heizkosten und Rücklagenanteilen. Vor einem Gebot sollten die vollständigen WEG-Unterlagen und der tatsächliche Innenzustand der Wohnung geprüft werden.