ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Krefeld, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt ist eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus in Krefeld, Preußenring 3, mit einem Aktenzeichen von 0420 K 0014/2025. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 23.10.2025 auf 100.000 € festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, wobei der Bodenwert mit 25.500 € und der Wert der baulichen Anlagen mit 122.879,66 € angesetzt wurden, abzüglich besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale von insgesamt 48.330,40 €. Die Wohnung im Dachgeschoss umfasst eine Wohnfläche von 82,76 m² und eine Nutzfläche von 25,41 m² im Spitzboden, der nicht zu Wohnzwecken dient. Ein Kellerraum gehört ebenfalls zum Sondereigentum. Das Objekt steht derzeit leer, was eine sofortige Sanierung und Neuvermietung ermöglicht. Die marktübliche Nettokaltmiete wird nach Renovierung auf 729,67 € monatlich bzw. 8.756,04 € jährlich geschätzt, was bei dem Verkehrswert einer Bruttorendite von ca. 8,76 % entspricht. Das Gebäude aus dem Baujahr 1913 weist einen stark sanierungsbedürftigen Zustand mit erheblichem Unterhaltungsstau auf. Es bestehen Feuchtigkeitsschäden an Kellerwänden, Hoffassade, Kamin, Küche und Bad. Die Heizungsanlage (Ölzentralheizung von 1994) ist seit 2019 defekt, und es wurde seit Jahren keine Schornsteinfegertätigkeit durchgeführt. Zudem sind die Türöffner- und Gegensprechanlage defekt, und es gibt Risse im Treppenhaus. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und die Dämmung der obersten Geschossdecke fehlt. Der Sachverständige hatte am 23.10.2025 Zugang zur Wohnung und zum Spitzboden, jedoch waren Teile der Kellerräume (u.a. Heizungs- und Öltankraum) nicht zugänglich. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und die materielle Legalität der baulichen Anlagen wurde unterstellt. Die im Gutachten enthaltenen Kostenermittlungen für erforderliche Investitionen sind pauschalierte Schätzungen und keine detaillierten Kostenberechnungen nach DIN 276. Es wird darauf hingewiesen, dass diese Abschläge lediglich den Erhalt des dem Baujahr entsprechenden Standards zum Ziel haben und eine umfassende Modernisierung höhere Kosten verursachen würde. Im Grundbuch sind ein Giebelanbaurecht (als wertneutral beurteilt) und eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Antennen- und Leitungsrecht) eingetragen, deren Wertbeeinflussung mit 1.534,40 € beziffert wird. Informationen zur Höhe der Instandhaltungsrücklage der WEG liegen nicht vor. Es wird empfohlen, vor Gebotsabgabe die vollständigen Unterlagen einzusehen und den Zustand der nicht zugänglichen Bereiche sowie die tatsächlichen Sanierungskosten detailliert zu prüfen.