ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Lage, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist ein Wohnungseigentum Nr. 14, bestehend aus einem 1016/20000 Miteigentumsanteil an einem Grundstück mit einem Gebäudekomplex in Lage, Ehrentrup, verbunden mit dem Sondereigentum an einer ca. 92 m² großen Wohnung im Erdgeschoss rechts des Hauses Dachsstraße 1 nebst Kellerraum. Der Verkehrswert wurde vom Amtsgericht Detmold auf 116.000 € festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte durch ein umfassendes Gutachten, das das Ertragswertverfahren sowie das mittelbare und unmittelbare Vergleichswertverfahren heranzog und die Ergebnisse gewichtet hat. Der Bodenwertanteil für das Wohnungseigentum beträgt 43.000 €. Die Wohnung ist aktuell vermietet, wobei die Nettokaltmiete 590 € pro Monat bzw. 7.080 € pro Jahr beträgt. Diese Miete wird vom Gutachter als marktüblich angesehen, sodass kein Mietsteigerungspotenzial aus den vorliegenden Unterlagen ableitbar ist. Dies führt zu einer Bruttorendite von 6,10 % bezogen auf den Verkehrswert. Die Bewirtschaftungskosten für die Wohnung belaufen sich auf 1.858,60 € jährlich, inklusive Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis. Ein Wirtschaftsplan lag der Sachverständigen nicht vor. Das Gebäude wurde 1971 erbaut und in den Jahren 1998 (Heizung, Außenwanddämmung), 2001, 2007 (teilweise Fenster) und 2020 (Dachdeckung) modernisiert. Die Wohnung selbst wurde ebenfalls mit neuen Fußbodenbelägen, Wand- und Deckenanstrichen sowie einem erneuerten Gäste-WC aufgewertet. Trotz dieser Modernisierungen befindet sich die Wohnung in einem normalen Zustand mit leichtem Unterhaltungsrückstand, insbesondere ist das Badezimmer noch aus dem Baujahr. Es wurden spezifische Mängel wie ein defektes Schlafzimmerfenster und ein nicht funktionsfähiger Spülkasten festgestellt. Das Gemeinschaftseigentum weist ebenfalls leichten Unterhaltungsrückstand auf, darunter Witterungseinflüsse, Feuchtespuren im Dachgeschoss und stark strapazierte Treppenbeläge. Der Energieausweis weist die Energieeffizienzklasse F aus. Die Dachflächen sind nicht gedämmt. Die Sachverständige hatte vollen Innen- und Außenzugang zur zu bewertenden Eigentumswohnung Nr. 14 und den Gemeinschaftsräumen des Hauses Dachsstraße 1. Andere Gebäudeteile des Gesamtkomplexes konnten jedoch nur eingeschränkt oder von außen besichtigt werden. Technische Prüfungen wie Baustoff-, Boden- oder Funktionsprüfungen haustechnischer Anlagen wurden nicht durchgeführt. Die Wertermittlung basiert auf einer visuellen Erfassung und den vorgelegten Unterlagen, wobei die formelle und materielle Legalität der baulichen Anlagen sowie das Fehlen von Kontaminationen unterstellt wurden. Wertminderungen für Baumängel, Bauschäden und Immissionen wurden pauschal bzw. prozentual angesetzt und sind keine detaillierten Kostenkalkulationen. Rechtlich ist das Miteigentum durch Sondereigentumsrechte beschränkt, und es sind keine Sondernutzungsrechte für Parkplätze zugeordnet. Die Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung ist von der sonst erforderlichen Verwalterzustimmung ausgenommen. Es sind keine Baulasten oder Altlasten im Kataster verzeichnet, und es besteht keine Wohnungsbindung. Der Versteigerungsvermerk wurde am 10.11.2025 eingetragen. Ein Konflikt besteht in der Adressangabe der Wohnung im Gutachten, wobei die konsistentere Angabe 'Dachsstraße 1' als korrekt angenommen wird. Vor dem Zuschlag sollten die vollständigen WEG-Unterlagen, insbesondere die Protokolle der Eigentümerversammlungen und der detaillierte Stand der Instandhaltungsrücklage, sorgfältig geprüft werden, um die tatsächlichen Verpflichtungen und den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu verifizieren.