TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Landgemeinde Grammetal, Thüringen

Das Amtsgericht Weimar versteigert zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft eine Eigentumswohnung mit Keller und Sondernutzungsrecht an einem Außenstellplatz in der Landgemeinde Grammetal, Ortsteil Ulla. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 90.000,00 €. Die Wertermittlung erfolgte primär auf Basis des Ertragswertverfahrens, ergänzt durch ein Vergleichswertverfahren. Ein Bodenwertanteil von 14.841,00 € und ein Gebäudeertragswert von 96.932,43 € wurden ermittelt. Der Verkehrswert wurde unter Berücksichtigung eines marktangepassten Abschlags für Instandsetzungen und Sanierung der Schimmelschäden von 22.000 € aus dem Ertragswert abgeleitet. Die Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss rechts verfügt über ca. 72,50 qm Wohnfläche, aufgeteilt in Diele, Abstellraum, Gäste-WC, Bad, zwei Zimmer und einen teilweise abgetrennten Wohn-/Essbereich sowie einen Balkon. Das Objekt ist aktuell nicht vermietet und steht leer. Eine marktübliche Nettokaltmiete wird nach Instandsetzung und teilweiser Modernisierung mit 7,00 €/m² für die Wohnung und 30,00 € für den Außenstellplatz angesetzt, was einem jährlichen Marktmietpotenzial von 6.450,00 € entspricht. Dies ergibt eine Bruttorendite von ca. 7,17 % bezogen auf den Verkehrswert. Der Gesamtzustand der Wohnung wird als 'gut, nach entsprechenden Instandsetzungen und Sanierung der Schimmelschäden' beschrieben. Es sind jedoch erhebliche Gebrauchsspuren, renovierungsbedürftige Oberflächen, schadhafte Silikonfugen und sichtbare Schimmelschäden an Fenstern, in den Fugen der Dusche und an der Baddecke vorhanden. Im Gemeinschaftseigentum bestehen Putzschäden an Balkonplatten und Farbabweichungen an der Fassade. Notwendige Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum (Eingangsbereich, Stellplätze, Poller) sind für 2025 zwingend, Beschlüsse hierzu wurden 2024 nicht gefasst. Ein verbrauchsabhängiger Energieausweis vom 17.04.2018 liegt vor, die Gasheizungsanlage stammt aus dem Jahr 2012. Der Sachverständige konnte die Eigentumswohnung am 18.03.2025 nach Bereitstellung der Schlüssel vollständig von innen und außen besichtigen. Zerstörende Untersuchungen oder Funktionsprüfungen technischer Anlagen wurden nicht durchgeführt. Angaben über sichtbare Bauteile beruhen teilweise auf Auskünften oder Vermutungen. Eine Haftung für nicht erkennbare oder verdeckte Mängel sowie für nicht festgestellte Grundstücksmerkmale wird ausgeschlossen. Die Legalität der baulichen Anlagen und Altlastenfreiheit wurden unterstellt. Im Grundbuch ist der Versteigerungsvermerk vom 28.11.2024 eingetragen. Baulasten bestehen laut Auskunft des Landratsamtes nicht. Die WEG-Verwaltung hat eine Instandsetzungsrücklage von ca. 17.000 € per Ende 2024, deren Ausreichen für die zwingend notwendigen Instandsetzungen im Gemeinschaftseigentum als unsicher gilt und ggf. Sonderumlagen erfordern könnte. Diese Unsicherheit wurde indirekt im Liegenschaftszinssatz berücksichtigt. Vor einem Gebot sollten die WEG-Protokolle der letzten Jahre sowie der genaue Umfang und die Kosten der anstehenden Instandsetzungen im Gemeinschaftseigentum und der Wohnung detailliert geprüft werden.