TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Langenfeld, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in Langenfeld-Immigrath umfasst insgesamt elf Eigentumswohnungen, die auf zwei getrennten Grundstücken (Kleiststraße 24/26 und Eichenfeldstraße 67) in zwei unterschiedlichen Baukörpern liegen. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 1.590.000 €. Die Bewertung erfolgte durch den Sachverständigen mittels Sach- und Ertragswertverfahren, wobei der Bodenwert über das Vergleichswertverfahren ermittelt wurde. Die Einzelverkehrswerte der Wohnungen liegen zwischen 120.000 € und 165.000 €. Die Wohnflächen der Einheiten variieren zwischen rund 50 m² und 72 m². Das Objekt ist teilweise vermietet; zwei Wohnungen (Nr. 3 und Nr. 25 in der Eichenfeldstraße 67) stehen leer und bieten somit ein Neuvermietungspotenzial zu marktüblichen Konditionen. Die marktübliche Nettokaltmiete wird für die 50 m²-Wohnungen mit 9,00 €/m² und für die 72 m²-Wohnungen mit 8,50 €/m² angesetzt. Die tatsächlich gezahlten Mieten der vermieteten Einheiten liegen zwischen 6,36 €/m² und 8,98 €/m². Eine Gesamt-Ist-Miete konnte aufgrund fehlender Einzelangaben nicht ermittelt werden. Der Bau- und Unterhaltungszustand der Objekte wird als befriedigend und altersgemäß zum fiktiven Baujahr 1979 beschrieben. Geringfügige Teilmodernisierungen, wie erneuerte Hauseingangstüren und Kunststofffenster mit Isolierverglasung, wurden vorgenommen. Einige Bäder sind modernisiert, andere entsprechen noch dem Ursprungsbaujahr oder sind nicht mehr zeitgemäß. Die Fassadenflächen verfügen über keine zeitgemäße Wärmedämmung. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Über die Alterswertminderung hinausgehende Schäden oder Mängel wurden nicht festgestellt. Der Sachverständige führte am 03.12.2024 eine Ortsbesichtigung durch. Dabei konnten zehn der elf Wohnungen von innen besichtigt werden; die leerstehende Wohnung Nr. 25 in der Eichenfeldstraße 67 war nicht zugänglich. Auch der Hausanschlussraum der Kleiststraße 24/26 und das Dach der Eichenfeldstraße 67 konnten nicht besichtigt werden. Funktionsprüfungen technischer Anlagen sowie vertiefende Untersuchungen zu Brandschutz, Schallschutz, Wärmeschutz, Altlasten oder Schädlingsbefall wurden nicht durchgeführt. Die formelle und materielle Legalität der Objekte wird unterstellt. Im Grundbuch sind Geh- und Fahrrechte sowie Rechte für eine Transformatorenstation eingetragen, die als nicht verkehrswertrelevant erachtet werden. Ein Pfändungsvermerk und der Zwangsversteigerungsvermerk sind ebenfalls vorhanden. Baulasten bestehen keine. Die WEG-Verwaltung und die Höhe der Instandhaltungsrücklagen sind dem Gutachter nicht bekannt, es wird jedoch eine ordnungsgemäße wirtschaftliche Situation unterstellt. Vor einem Gebot sollten die vollständigen Gutachtenunterlagen, die WEG-Situation inklusive Protokolle und Rücklagen, sowie der tatsächliche Zustand der nicht besichtigten Wohnung und die Mietverträge detailliert geprüft werden.