ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Langenfeld, Nordrhein-Westfalen

Das Amtsgericht Langenfeld versteigert am 17. September 2026 eine Eigentumswohnung mit Kellerraum und Außenstellplatz in Langenfeld-Immigrath. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 130.000 Euro. Die Wertermittlung erfolgte auf Basis eines Sachwert- und Ertragswertverfahrens, wobei der Sachwert mit 129.900 Euro und der Ertragswert mit 129.800 Euro ermittelt und gewichtet wurden. Ein Bodenwertanteil von 50.200 Euro und ein Zuschlag von 6.000 Euro für den Außenstellplatz sind im Wert berücksichtigt. Eine Rückstellung von 5.000 Euro für den Rückbau von Umbauten in der Wohnung wurde ebenfalls angesetzt. Die Wohnung im 1. Obergeschoss verfügt über eine Wohnfläche von 81 m². Sie wird derzeit nicht fremdvermietet, sondern von Mitarbeitern des Eigentümers aus der Gastronomie genutzt. Die marktübliche Nettokaltmiete wird auf 7,75 Euro pro Quadratmeter geschätzt, was einem jährlichen Rohertrag von 7.530 Euro entspricht. Dies ergibt eine Bruttorendite von rund 5,79 Prozent bezogen auf den Verkehrswert. Eine detaillierte Aufschlüsselung der Miete für den Stellplatz liegt nicht vor. Der Bau- und Unterhaltungszustand des Sondereigentums wird als befriedigend und normal gepflegt beschrieben. Allerdings wurden im Wohnzimmer zwei Schlafkabinen abgeteilt und die Küche als Schlafzimmer genutzt, was einen Rückbau von geschätzten 5.000 Euro erfordert. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich in einem pflegebedürftigen Zustand mit Schäden an der Fassade, der Hofbefestigung, der Tiefgaragenabfahrt, dem Treppenhaus (gerissene Glasbausteine, Feuchtigkeitsausblühungen) und dem Keller (Feuchtigkeitsverfärbungen). Modernisierungen umfassen den Umbau von Loggien zu Wintergärten (2016) und eine Gas-Zentralheizung (2006). Der Sachverständige hatte am 25. November 2025 vollen Innen- und Außenzugang zur Wohnung, dem Kellerraum und dem Stellplatz. Die Wertermittlung basiert auf einer Ortsbesichtigung sowie umfangreichen Unterlagen und Auskünften. Es wurden jedoch keine über den Augenschein hinausgehenden Untersuchungen auf Schädlinge, gesundheitsschädliche Baumaterialien, Schall- und Wärmeschutz durchgeführt. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht explizit geprüft. Das Grundstück macht einen ungepflegten Eindruck und es bestehen Immissionen durch die frequentierte Richrather Straße und eine gegenüberliegende Tankstelle. Im Grundbuch ist ein Versteigerungsvermerk vom 01.07.2025 eingetragen. Die Hausverwaltung hat mitgeteilt, dass eine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde und keine Sonderumlage geplant ist. Eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis wurde eingeholt, das Ergebnis ist jedoch nicht explizit im Gutachten genannt. Vor einem Zuschlag sollten die vollständigen WEG-Unterlagen, insbesondere die Protokolle der Eigentümerversammlungen und der Wirtschaftsplan, detailliert geprüft werden, um die genaue Höhe der Instandhaltungsrücklage und mögliche zukünftige Kosten zu verifizieren. Zudem ist die aktuelle Nutzung durch Mitarbeiter des Eigentümers rechtlich zu klären und die Kosten für den Rückbau der Umbauten detailliert zu kalkulieren.