ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Leverkusen, Nordrhein-Westfalen

Die angebotene Drei-Zimmer-Eigentumswohnung mit der Nummer 7.20 sowie der dazugehörige Tiefgaragenstellplatz Nummer 7.29 befinden sich in der Hamberger Straße 71 im beliebten Leverkusener Stadtteil Lützenkirchen. Das gesamte Areal der Wohnanlage umfasst eine großzügige Grundstücksfläche von 17.071 m². Die Lage zeichnet sich durch eine hervorragende regionale Verkehrsanbindung aus, da die Autobahnen A 1 und die Bundesstraße 51 schnell erreichbar sind. Zudem bietet der Stadtteil eine gut ausgebaute Infrastruktur für die Erledigung des täglichen Bedarfs sowie Schulen und medizinische Versorgung im nahen Umfeld. Der bauliche Zustand der im Jahr 1972 errichteten Wohnanlage ist jedoch stark sanierungsbedürftig. Am Gemeinschaftseigentum besteht ein erheblicher und kostspieliger Sanierungsstau, welcher insbesondere die Flachdächer, die Fassaden, Aufzugsanlagen und Versorgungsleitungen betrifft. Die Wohnung selbst liegt im 5. Obergeschoss, verfügt über ca. 78 m² Wohnfläche sowie eine Loggia und wird als mäßig gepflegt beschrieben. Das zusätzliche Gäste-WC ist laut Mieterangaben funktionsunfähig und dient derzeit nur als Abstellraum. Rechtlich ist das Objekt erheblich belastet. Neben einem eröffneten Insolvenzverfahren über das Vermögen des Eigentümers stellt das extrem hohe monatliche Hausgeld von 968,00 Euro das größte wirtschaftliche Risiko dar. Da die Instandhaltungsrücklage der WEG im Gutachten nicht offengelegt wurde, müssen potenzielle Erwerber mit unvorhersehbaren Sonderumlagen zur Deckung der anstehenden Großsanierungen rechnen. Ein weiteres Bieterrisiko liegt in der Tatsache begründet, dass das Gutachten ohne eine umfassende Innenbesichtigung der Wohnung erstellt wurde. Aus Investorensicht ist dieses Zwangsversteigerungsobjekt trotz des nominell günstigen Verkehrswertes von insgesamt 98.000,00 Euro hochspekulativ. Die laufenden Hausgeldkosten übersteigen die jährlichen Mieteinnahmen von 8.748,00 Euro deutlich, was zu einer negativen laufenden Rendite führt. Der anteilige Bodenwert beläuft sich auf rund 42.470 Euro, basierend auf einem Bodenrichtwert von 410,00 Euro pro Quadratmeter zum Stichtag 01.01.2025. Ein Einstieg erfordert zwingend eine genaue Analyse der WEG-Verhältnisse und der künftigen Sanierungsbeschlüsse.