ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Ludwigshafen am Rhein, Rheinland-Pfalz

Das Versteigerungsobjekt ist eine 5-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 338) im 11. Obergeschoss des Hochhauses An der Froschlache 23 in 67063 Ludwigshafen am Rhein. Die Wohnanlage liegt im Übergangsbereich der Stadtteile Friesenheim und Oggersheim und besteht aus insgesamt vier 22-geschossigen Mehrfamilienhäusern mit 378 Wohneinheiten (davon 84 im Haus Nr. 23). Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von 123,56 m², verteilt auf ein Wohnzimmer, ein Arbeitszimmer, drei Schlafzimmer, Küche, Tageslichtbad mit WC, separates Gäste-WC, zwei Flure, zwei Abstellräume und einen Balkon. Zur Einheit gehört zudem ein Sondernutzungsrecht an einem Speicherraum (Nr. 371). Die Lage zeichnet sich durch eine sehr gute Verkehrsanbindung an das überörtliche Straßennetz (A 650, B 9) sowie den ÖPNV aus, ist jedoch mit lagetypischen Verkehrsimmissionen verbunden. Das Wohngebäude wurde 1966 in Schwerbeton-Massivbauweise errichtet und ist voll unterkellert. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich laut Gutachten in einem sehr gepflegten und fortlaufend instand gehaltenen Zustand; Modernisierungsmaßnahmen an Fassade, Fenstern, Dacheindeckung sowie in den Geschossfluren und im Eingangsbereich wurden bereits durchgeführt. Die Beheizung und Warmwasserversorgung erfolgen zentral über Fernwärme, und es stehen Personenaufzüge zur Verfügung. Das Sondereigentum selbst konnte von der Gutachterin nicht betreten werden. Der Innenausbau und der Pflegezustand der Wohnräume sind daher nicht verifizierbar, weshalb im Ertragswertverfahren ein pauschaler Sicherheitsabschlag vorgenommen wurde. Rechtlich ist das Grundstück mit beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten für Leitungsrechte belastet, die den Wert nicht wesentlich beeinflussen. Eine im Grundbuch vermerkte Rückübertragungsvormerkung der GEWOGE ist nach Fristablauf gegenstandslos. Für das Gesamtareal bestehen Eintragungen im Verdachtsflächenkataster (u.a. früherer Wassergraben, Ölofenreinigung und ein behobener Ölunfall 1981); bei gleichbleibender Wohnnutzung besteht laut Behörden kein weiterer Handlungsbedarf. Das monatliche Hausgeld beläuft sich seit Januar 2025 auf 592,00 € inklusive 130,00 € Rücklagenzuführung. Die anteilige Instandhaltungsrücklage für die Wohnung betrug zum Stichtag 7.877,12 €. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 03.06.2025 auf 240.000 € festgesetzt (Verfahrenswert Ertragswert 251.000 € abzüglich 11.000 € Sicherheitsabschlag). Aufgrund der unklaren Mietsituation und der fehlenden Innenbesichtigung bietet das Objekt vor allem renditeorientierten Investoren mit Risikobereitschaft eine interessante Einstiegschance unterhalb des reinen Vergleichswertniveaus (270.000 €).