ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Ludwigshafen am Rhein, Rheinland-Pfalz

Gegenstand des Verfahrens ist eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung (Sondereigentum Nr. 1) im Erdgeschoss eines viergeschossigen Wohn- und Geschäftshauses in der Kaiser-Wilhelm-Straße 78 im Stadtteil Mitte von Ludwigshafen am Rhein. Zur Wohnung gehört ein Kellerraum; der Miteigentumsanteil am 229 m² großen Eckgrundstück (Flurstück 930/7) beträgt 7/100. Das Gebäude beherbergt insgesamt 8 Wohnungen sowie zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss (Döner-Imbiss und Kneipe). Die Lage zeichnet sich durch eine sehr gute innerstädtische Verkehrsanbindung aus, ist jedoch durch Durchgangsverkehr, eine Straßenbahnlinie sowie die Nähe zur Hochstraße spürbaren Lärmimmissionen ausgesetzt. Das Wohnhaus wurde ca. 1895 in Massivbauweise errichtet und verfügt über eine repräsentative Ziegelsteinfassade mit Gurtbändern und Sandsteinfeldern. Die Wohnfläche von ca. 45,83 m² verteilt sich auf Flur, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und Duschbad. Die Ausstattung ist als einfach einzustufen (u. a. Laminatböden, Holzdeckenverkleidungen, Gas-Etagenheizung). Sowohl das Gemeinschaftseigentum als auch das Sondereigentum weisen einen schlechten Unterhaltungszustand auf; Modernisierungen sind seit vielen Jahren ausgeblieben, woraus ein erheblicher Instandhaltungsstau resultiert. Rechtlich ist das Grundstück in Abteilung II lastenfrei (Eintragungen gelöscht), Baulasten und Denkmalschutz bestehen laut Gutachten nicht, und Altlastenfreiheit wird unterstellt. Wesentliche Risiken liegen in der laut Eigentümerauskunft fehlenden WEG-Verwaltung sowie der Tatsache, dass der bestehende Mietvertrag für die bewohnte Einheit dem Sachverständigen nicht vorgelegt werden konnte. Der kalkulatorische Rohertrag wurde im Ertragswertverfahren mit 3.849,72 € p.a. (7,00 €/m²) angesetzt. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 46.900,00 € bietet die Einheit eine sehr günstige Einstiegsmöglichkeit in den Immobilienmarkt der Metropolregion Rhein-Neckar. Das Objekt birgt jedoch aufgrund des hohen Sanierungsbedarfs und der ungeordneten WEG-Struktur nennenswerte Nachinvestitionsrisiken, sodass es sich vor allem für risikobereite Investoren mit Sanierungskompetenz empfiehlt.