KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · + 1 Nebenraum · Bj. 1971 · Unklar

Versteigert wird eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung mit ca. 52,00 m² Wohnfläche im 6. Obergeschoss eines 1971/1972 errichteten Mehrfamilienhauskomplexes im Stadtteil West in Ludwigshafen am Rhein. Zur Einheit gehören ein Balkon (Loggia) sowie ein separater Kellerraum; ein Personenaufzug ist im Gebäude vorhanden. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 95.000,00 € festgesetzt. Eine Innenbesichtigung fand nicht statt, weshalb für den Zustand der Wohnung baujahrtypische Annahmen getroffen wurden. Auf Ebene des Gemeinschaftseigentums bestehen erhebliche behördliche Brandschutzauflagen mit einem geschätzten Kostenvolumen von rund 1,5 Mio. €, die künftige Sonderumlagen wahrscheinlich machen.

Biet-Score

Risikoreich · 36 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Liegenschaft eignet sich für risikobewusste Kapitalanleger und handwerklich versierte Investoren, die bereit sind, potenzielle Sanierungskosten im Sondereigentum sowie erhebliche Sonderumlagen für Brandschutz und Fassade mit einzupreisen. Vor Gebotsabgabe sollte Einsicht in die Beschluss-Sammlung der WEG genommen werden, um den Stand der Brandschutzplanung und die Rücklagenhöhe zu verifizieren. Bei entsprechendem Sicherheitsabstand im Bietprozess bietet das Objekt solide Renditeperspektiven im Segment kleiner Wohnungen.

Chancen

5

Gute Grundrissgestaltung mit Ost-Loggia und separatem Kellerabteil.
Bequemer Zugang durch vorhandenen Personenaufzug im Gebäude.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Verfahrens ist der 65,8/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Frankenthaler Straße 71, Waltraudenstraße 14, 16, 18 in 67059 Ludwigshafen am Rhein, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 41 im Haus III (Waltraudenstraße 14). Die Einheit befindet sich im 6. Obergeschoss mittig einer 1971/1972 in Blockrandbebauung errichteten Wohnanlage und umfasst 2 Zimmer, Küche, Flur, innenliegendes Bad/WC sowie eine Loggia auf ca. 52,00 m² Wohnfläche nebst zugewiesenem Kellerabteil. Die Wohnlage im Stadtteil West weist eine mittlere Qualität mit guter Nahversorgung und straßenbahnseitiger Verkehrsanbindung auf. Das Wohngebäude verfügt über eine Fernwärme-Zentralheizung sowie einen Personenaufzug. Da zum Ortstermin am 11.09.2025 niemand erschien und kein Zutritt zur Wohnung gewährt wurde, konnte lediglich das Gemeinschaftseigentum von außen und im Treppenhaus besichtigt werden. Das Gemeinschaftseigentum zeigt altersgemäße Abnutzungen sowie Instandhaltungsrückstau an Fassaden und Balkonbrüstungen. Ein Energieverbrauchsausweis vom 08.07.2025 weist einen Endenergieverbrauch von 124 kWh/(m²*a) (Energieeffizienzklasse D) aus. Im Sondereigentum wird von einem unrenovierten Zustand mit Bauteilen aus dem Baujahr ausgegangen. Rechtlich und wirtschaftlich bestehen signifikante Risiken: Laut WEG-Protokoll vom 26.06.2025 existieren behördliche Auflagen zur Ertüchtigung des Brandschutzes mit voraussichtlichen Kosten von rund 1,5 Mio. € für die Gemeinschaft. Zudem beschloss die Eigentümergemeinschaft am 20.11.2024, dass Kosten für Fenstererneuerungen künftig allein vom jeweiligen Sondereigentümer getragen werden müssen. Das Grundstück ist ferner als potenzieller gewerblicher Altstandort (Relevanz bis Stufe 4) im Kataster registriert, derzeit jedoch ohne behördlichen Handlungsbedarf. In Abteilung II des Grundbuchs ist ein Veräußerungsverbot zugunsten des Landes Baden-Württemberg eingetragen. Der Verkehrswert wurde stichtagsbezogen zum 11.09.2025 im Ertragswertverfahren mit 95.000,00 € ermittelt. Dabei wurden bereits pauschal 10.000,00 € für Mängel am Gemeinschaftseigentum sowie 5 % (5.528,00 €) Sicherheitsabschlag für die fehlende Innenbesichtigung abgezogen. Das Objekt bietet Chancen auf solide Mietrenditen nach Renovierung, erfordert jedoch eine strikte finanzielle Reserve für anstehende Sonderumlagen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : Wohnung im Haus III, Waltraudenstraße 14, 6. OG mitte, 2 Zimmer, Küche, Bad/WC, Diele, Loggia, ca. 52 qm Wohnfläche, Kellerraum, Bj. ca. 1971/72;

Hinweise zur Datenlage

Gute Datenlage durch ein vollständiges Verkehrswertgutachten aus dem Jahr 2025 mit fundierter Ertragswertermittlung und Bodenrichtwertableitung. Zentrale Lücke ist die fehlende Innenbesichtigung.
Nur Außenbesichtigung des Gebäudes und Begehung des Treppenhauses; kein Zugang zur Wohnung, Innenzustand und Ausstattung beruhen auf modellhaften Annahmen.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0009/2025
Amtsgericht: Ludwigshafen am Rhein
Bundesland: Rheinland-Pfalz

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 24.11.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung · + 1 Nebenraum
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1971

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 95.000 €
Wohnfläche: 52 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 65,8/10.000
Anteilige Grundstücksfläche: 15,96 m²
Bodenrichtwert: 460 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 7.343 €15,96 m² × 460 €/m² · MEA 0,658 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Waltraudenstraße
Hausnummer: 14
PLZ: 67059
Ort: Ludwigshafen am Rhein
Stadtteil: West

Weitere Angaben aus dem Gutachten20 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 2 Angaben

Hausgeld / Wohngeld
Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt1.827 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 52 m² Wohnfläche · Baujahr 1971 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

	Üblicher Marktpreis · Ludwigshafen	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.717 €/m²typischer Wert	1.776 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	2.300 – 3.135 €/m²	1.575 – 1.968 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-33 % unter dem typischen Wert	+3 % über dem Median
Quelle	immoportal.com Immobilienpreise Ludwigshafen am Rhein (Portal-Preisatlas)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2. Halbjahr 2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Ludwigshafen

2.717 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.300 – 3.135 €/m²
Dieses Objekt: -33 % unter dem typischen Wert
Quelle: immoportal.com Immobilienpreise Ludwigshafen am Rhein (Portal-Preisatlas)
Stand: 2. Halbjahr 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.776 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 1.575 – 1.968 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +3 % über dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Ludwigshafen	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 8 vor

Üblicher Marktpreis · Ludwigshafen

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1971Gruppe 1966
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 52 m²Gruppe 63 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 8,56 – 9,47 €/m² im Monat, typisch 9,05 €/m² · angesetzt in 10 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Stadtgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Kaiser-Wilhelm-Straße, Mitte	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1895	46 m²	sanierungsbedürftig	46.900 €	1.023 €	17.11.2026
Yorckstraße, Ludwigshafen am Rhein	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), sonstiges Teileigentum (z.B. Keller, Hobbyraum)	—	52 m²	unbewertet	80.000 €	1.553 €	25.08.2026
Yorckstraße, Mitte	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1972	85 m²	sanierungsbedürftig	135.000 €	1.583 €	15.12.2026
Kaiser-Wilhelm-Straße, Mitte	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1936	51 m²	stark sanierungsbedürftig	88.000 €	1.725 €	27.10.2026
An der Froschlache, Friesenheim	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)	1966	124 m²	durchschnittlich	240.000 €	1.942 €	03.11.2026
Ganghoferstraße, Mundenheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1970	93 m²	renovierungsbedürftig / einfach	190.000 €	2.045 €	10.11.2026
Richard-Dehmel-Straße, Süd	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1961	74 m²	gepflegt	198.000 €	2.676 €	15.09.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 12, 13

Bodenrichtwert: 460 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 15,96 m²
Anteiliger Bodenwert: 7.343 €
Verkehrswert: 95.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 12,94
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 87.657 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 12, 13 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert7.343 €

Gebäude / Wohnung87.657 €

Verkehrswert95.000 €

Zone: Zone 1619

Rechenweg

Flächenanteil: 2.426 m² Gesamtgrundstück × 65,8/10.000 MEA = 15,96 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 15,96 m² × 460 €/m² · MEA 0,658 %
Verkehrswert je m² Boden: 5.951 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 5.951 €/m² / 460 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 95.000 € − 7.343 € = 87.657 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Ludwigshafen am Rhein, kreisfreie Stadt.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart