KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1972 · leerstehend

Zur Versteigerung steht eine bezugsfreie 2-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 226) im 23. Obergeschoss eines 25-geschossigen Hochhauses in Ludwigshafen am Rhein samt Tiefgaragenstellplatz (Nr. 98) im zugehörigen Parkhaus. Die Wohnfläche beträgt rund 85,30 m² und umfasst zwei Zimmer, Küche, Bad, Gäste-WC, Abstellraum und eine Loggia mit West-Ausrichtung. Das um 1972 bis 1980 errichtete Wohn- und Geschäftshaus weist eine asbestbelastete Brandschutzkonstruktion auf Stahlträgern auf; in der gegenständlichen Wohnung wurde die Asbestsanierung bereits durchgeführt, befindet sich jedoch im unvollendeten Rohbauzustand. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 135.000 € und wurde kombiniert aus Vergleichs- und Ertragswert ermittelt. Aufgrund des hohen Hausgeldes von rund 873 € monatlich (inklusive Zuführung zur Erhaltungsrücklage und Sonderumlagen) sowie anstehender Modernisierungsmaßnahmen erfordert das Objekt erhebliche Folgeinvestitionen.

Biet-Score

Risikoreich · 36 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Eigentumswohnung kommt vorrangig für risikobereite Kapitalanleger oder handwerklich versierte Eigennutzer in Betracht, die das erhebliche Fertigstellungs- und Kostenrisiko kalkulieren können. Zwar bietet die Wohnung im 23. Obergeschoss eine weitläufige Aussicht und einen bereits asbestsanierten Rohbauzustand, dem stehen jedoch gravierende Risiken wie der unvollendete Innenausbau (ca. 37.000 € Kosten) und die asbestbedingte Gesamtbelastung des Gebäudes gegenüber. Besonders schwer wiegen zudem das extrem hohe Hausgeld von jährlich über 10.400 € und die unzureichende Instandhaltungsrücklage der WEG, welche wiederkehrende Sonderumlagen wahrscheinlich macht. Bietinteressenten sollten vor Gebotsabgabe zwingend Einsicht in die aktuellen WEG-Protokolle nehmen und die laufende Kostenbelastung detailliert gegen die nachhaltig erzielbare Miete abwägen.

Chancen

7

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 5 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Bewertungsobjekt umfasst einen 58/10.000 Miteigentumsanteil an dem 2.328 m² großen Grundstück Yorckstraße 28 / Roonstraße 33, 35 in 67061 Ludwigshafen am Rhein, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 226 im 23. Obergeschoss sowie dem Kfz-Stellplatz Nr. 98 im 2. Obergeschoss des Parkhauses (Gutachten S. 1, 3). Die Liegenschaft liegt in zentraler Innenstadtlage mit vollständiger Infrastruktur, ist jedoch durch Straßen- und Schienenverkehr mäßig bis stärker beeinträchtigt (Gutachten S. 5). Das Hochhaus mit 25 oberirdischen Geschossen, 2 Kellergeschossen und 233 Einheiten wurde Anfang der 1970er Jahre begonnen und nach einem Baustopp um 1980 fertiggestellt (Gutachten S. 9). Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von rund 85,30 m², verteilt auf zwei Zimmer, Küche, Flure, Abstellraum, Bad, separates WC und Loggia (Gutachten S. 11). Nach Durchführung einer Asbestsanierung im Sondereigentum befindet sich die Wohnung in einem entkernten, unfertigen Zustand, in dem Decken- und Wandflächen wiederhergestellt sowie Elektro- und Sanitärinstallationen erneuert werden müssen (Gutachten S. 11, 12, 45). Die Sachverständige beziffert die dafür erforderlichen Modernisierungs- und Fertigstellungskosten auf 37.000 € (Gutachten S. 22, 23). Das Gesamtgebäude weist an den tragenden Stahlträgern asbesthaltigen Brandschutz auf, dessen Beseitigung sukzessive bei Leerständen über die Gemeinschaft erfolgt (Gutachten S. 10, 12, 48). Rechtlich ist das Wohnungseigentum lastenfrei in Abteilung II bewertet; Baulasten und Denkmalschutz bestehen nicht (Gutachten S. 6, 7). Wesentliches Risiko stellt die finanzielle Situation der Gemeinschaft dar: Die Erhaltungsrücklage zum 31.12.2023 war mit 213.294,87 € (anteilig nur ca. 1.237 €) stark unterdotiert, weshalb bereits 2022 eine Sonderumlage von 500.000 € beschlossen wurde (Gutachten S. 12). Das Hausgeld betrug laut Abrechnung 2022 insgesamt 10.476,55 € im Jahr, mithin rund 873 € monatlich (Gutachten S. 13). Zudem war das Kellergeschoss zum Ortstermin nicht zugänglich (Gutachten S. 3). Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 18.09.2024 sachgerecht auf 135.000 € festgesetzt, abgeleitet aus einem Vergleichswert von 124.000 € und einem Ertragswert von 151.000 € (Gutachten S. 31, 32). Eine Investition eignet sich wegen des Sanierungsbedarfs und der außergewöhnlich hohen Bewirtschaftungskosten nur für versierte Akteure unter erheblichem Preisabschlag.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : Wohnung im 23. OG eines Wohn- und Geschäftshauses, Wohn-/Esszimmer, Schlafzimmer, Küche, Flure, Abstellraum, Bad, WC, Loggia und Kellerraum, Wfl ca. 85,30 qm, Baujahr ca. Anfang der 1970er - ohne Gewähr -;

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Datenlage durch ein 48-seitiges Vollgutachten vom 18.09.2024 sowie die amtliche Terminsbestimmung vom 20.10.2026. Innenaufnahmen der Wohnung liegen vor, lediglich der Kellerbereich war unzugänglich.
Fundierte Zustandsbeurteilung der Wohnung durch erfolgte Innenbesichtigung; Keller und Dachbereich wurden mangels Zugänglichkeit unterstellt mangelfrei bewertet.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0025/2024
Amtsgericht: Ludwigshafen am Rhein
Bundesland: Rheinland-Pfalz

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 15.12.2026 · 11:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1972

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 135.000 €
Wohnfläche: 85,3 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 58/10.000
Anteilige Grundstücksfläche: 13,5 m²
Bodenrichtwert: 670 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 9.045 €13,5 m² × 670 €/m² · MEA 0,58 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Yorckstraße
Hausnummer: 28
PLZ: 67061
Ort: Ludwigshafen am Rhein
Stadtteil: Mitte

Weitere Angaben aus dem Gutachten24 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 3 Angaben

Hausgeld / Wohngeld
Instandhaltungsrücklage
Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt1.583 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 85 m² Wohnfläche · Baujahr 1972 · Zustand sanierungsbedürftig

	Üblicher Marktpreis · Ludwigshafen	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.717 €/m²typischer Wert	1.776 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	2.300 – 3.135 €/m²	1.575 – 1.968 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-42 % unter dem typischen Wert	-11 % unter dem Median
Quelle	immoportal.com Immobilienpreise Ludwigshafen am Rhein (Portal-Preisatlas)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2. Halbjahr 2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Ludwigshafen

2.717 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.300 – 3.135 €/m²
Dieses Objekt: -42 % unter dem typischen Wert
Quelle: immoportal.com Immobilienpreise Ludwigshafen am Rhein (Portal-Preisatlas)
Stand: 2. Halbjahr 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.776 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 1.575 – 1.968 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -11 % unter dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Ludwigshafen	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 8 vor

Üblicher Marktpreis · Ludwigshafen

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1972Gruppe 1966
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 85 m²Gruppe 63 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 8,56 – 9,47 €/m² im Monat, typisch 9,05 €/m² · angesetzt in 10 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Stadtgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Kaiser-Wilhelm-Straße, Mitte	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1895	46 m²	sanierungsbedürftig	46.900 €	1.023 €	17.11.2026
Yorckstraße, Ludwigshafen am Rhein	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), sonstiges Teileigentum (z.B. Keller, Hobbyraum)	—	52 m²	unbewertet	80.000 €	1.553 €	25.08.2026
Kaiser-Wilhelm-Straße, Mitte	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1936	51 m²	stark sanierungsbedürftig	88.000 €	1.725 €	27.10.2026
Waltraudenstraße, West	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), sonstiges Teileigentum (z.B. Keller, Hobbyraum)	1971	52 m²	renovierungsbedürftig / einfach	95.000 €	1.827 €	24.11.2026
An der Froschlache, Friesenheim	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)	1966	124 m²	durchschnittlich	240.000 €	1.942 €	03.11.2026
Ganghoferstraße, Mundenheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1970	93 m²	renovierungsbedürftig / einfach	190.000 €	2.045 €	10.11.2026
Richard-Dehmel-Straße, Süd	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1961	74 m²	gepflegt	198.000 €	2.676 €	15.09.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 15, 16

Bodenrichtwert: 670 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 13,5 m²
Anteiliger Bodenwert: 9.045 €
Verkehrswert: 135.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 14,93
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 125.955 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 15, 16 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert9.045 €

Gebäude / Wohnung125.955 €

Verkehrswert135.000 €

Zone: Kerngebiet (MK), GFZ 6

Rechenweg

Flächenanteil: 2.328 m² Gesamtgrundstück × 58/10.000 MEA = 13,5 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 13,5 m² × 670 €/m² · MEA 0,58 %
Verkehrswert je m² Boden: 10.000 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 10.000 €/m² / 670 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 135.000 € − 9.045 € = 125.955 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Ludwigshafen am Rhein, kreisfreie Stadt.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart