TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Ludwigsstadt, Bayern

Das Objekt ist eine Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft und umfasst zwei Eigentumswohnungen in einem 2-Familien-Wohnhaus in Ludwigsstadt. Die Wohnung Nr. 1 (1/4 Miteigentumsanteil) hat eine Wohnfläche von ca. 87 m² und einen Verkehrswert von 38.000 €. Die Wohnung Nr. 2 (3/4 Miteigentumsanteil) hat eine Wohnfläche von ca. 159 m² und einen Verkehrswert von 103.000 €. Der Gesamtwert des Objekts beträgt 141.000 €. Die Wertermittlung erfolgte auf Basis von Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren, wobei der Verkehrswert dem Vergleichswert entspricht und unbelastet hinsichtlich Abt. II und III des Grundbuchs ist. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 246 m² auf einem 1.134 m² großen Grundstück. Die Nutzung von Sondereigentum 1 ist unbekannt, während Sondereigentum 2 angenommen eigengenutzt wird. Es liegen keine Angaben zu aktuellen oder marktüblichen Mieten vor, wodurch eine Einschätzung des Ertragspotenzials erschwert wird. Die ländliche Kleinstadt Ludwigsstadt ist von einer negativen demografischen Entwicklung betroffen, was die Marktplatzierbarkeit beeinflussen kann. Das ursprüngliche Baujahr des Hauses ist vor 1964, mit An- und Umbauten bis ca. 1986. Das Objekt weist einen unorganischen und verschachtelten Aufbau auf. Die Fassade ist unfertig, und es besteht ein Eindruck von stecken gebliebener Sanierung. Sowohl im Gemeinschaftseigentum als auch in den Sondereigentumseinheiten besteht Investitionsbedarf. Es sind mittlere Gebrauchsspuren, Schäden und Mängel vorhanden. Die bauphysikalischen und energetischen Verhältnisse entsprechen der Bau- bzw. An- und Ausbauzeit, ein Energieausweis liegt nicht vor. Unwägbarkeiten wegen evtl. asbesthaltiger Baustoffe werden erwähnt. Der Gutachter konnte die Wohnungen während des Ortstermins am 09.07.2025 nicht von innen besichtigen. Die Feststellungen beruhen auf dem von außen gewonnenen Eindruck, vorliegenden Unterlagen und Annahmen. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde angenommen nicht geprüft. Dies führt zu erheblichen Unwägbarkeiten bezüglich des tatsächlichen Zustands und potenzieller verdeckter Mängel. Der Zugang zum Gemeinschaftseigentum (Keller, Heizraum, Garage) war teilweise möglich, jedoch mit dem Hinweis auf unfertige Fassade und Investitionsbedarf. Im Grundbuch ist ein Versteigerungsvermerk vom 12.03.2025 eingetragen. Es handelt sich um 'umgewandeltes' Wohnungseigentum in einem Zweifamilienhaus, wobei die Miteigentumsanteile durch das Sondereigentumsrecht des jeweils anderen Anteils beschränkt sind. Sondernutzungsrechte oder Gebrauchsregelungen sind angenommen nicht vorhanden. Eine Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum ist angenommen nicht gebildet. Vor dem Zuschlag sind die vollständigen Gutachten, die Teilungserklärung, die WEG-Protokolle und der tatsächliche Innenzustand der Wohnungen detailliert zu prüfen, um die Risiken und den genauen Investitionsbedarf zu kalkulieren.